El impuesto integral sobre bienes inmuebles de una vivienda en copropiedad entre cónyuges ya no puede evaluarse con la simple afirmación de que «la copropiedad siempre permite ahorrar impuestos». Esto se debe a que, si entran en vigor la diferenciación del coeficiente de valor justo de mercado y el método de deducción vinculado a la proporción de residencia efectiva propuestos en la reforma fiscal de 2026, el método de tributación más favorable puede variar según el valor oficial, la residencia efectiva, la edad y el período de tenencia.
Este artículo analiza, con fecha de referencia del 26 de agosto de 2026, la estructura de la reforma propuesta y las simulaciones facilitadas por el operador. La propuesta de reforma fiscal no constituye por sí misma una normativa definitiva, y su contenido, fecha de entrada en vigor y método de cálculo pueden cambiar durante los procesos de modificación de la ley y de sus decretos de aplicación.
Por qué la copropiedad no convierte automáticamente a una unidad familiar en propietaria de una sola vivienda
En principio, conforme a la Ley del Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles, se considera unidad familiar propietaria de una sola vivienda aquella en la que únicamente uno de sus miembros posee una vivienda sujeta al impuesto sobre la propiedad inmobiliaria. Si ambos cónyuges poseen participaciones en una vivienda, hay dos sujetos sujetos al impuesto sobre la propiedad, por lo que no encajan directamente en esta definición.
Esto no significa que, aunque la pareja posea efectivamente una sola vivienda, la ley considere que «posee múltiples viviendas». Significa, más precisamente, que no cumple los requisitos generales para ser clasificada como unidad familiar propietaria de una sola vivienda a efectos del impuesto integral sobre bienes inmuebles. Deben distinguirse entre sí las expresiones cotidianas sobre el número de viviendas, la aplicación de los tipos impositivos y la clasificación de la deducción básica.
Para los cónyuges copropietarios existen, en términos generales, dos métodos de cálculo.
| Método | Estructura del cálculo | Características principales |
|---|---|---|
| Tributación individual | Se calcula por separado sobre la participación de cada persona en la vivienda | Cada cónyuge aplica su propia deducción básica, pero puede limitarse la aplicación de los créditos fiscales por edad avanzada y tenencia prolongada |
| Régimen especial para una vivienda en copropiedad | Se considera a uno de los cónyuges como contribuyente y se calcula como una unidad familiar propietaria de una sola vivienda a nombre de una sola persona | Permite aplicar la deducción básica para una unidad familiar propietaria de una sola vivienda y los créditos fiscales por edad avanzada y tenencia prolongada, pero no siempre reduce el impuesto |
El régimen especial de copropiedad no cambia la titularidad registral a nombre de una sola persona. Es un sistema que mantiene intactas las participaciones y únicamente aplica un método distinto para calcular el impuesto integral sobre bienes inmuebles del año correspondiente.
Por qué es importante la diferenciación del coeficiente de valor justo de mercado
De forma simplificada, la base imponible del impuesto integral sobre bienes inmuebles se calcula con la siguiente estructura:
(Suma de los valores oficiales de las viviendas poseídas - deducción básica) × coeficiente de valor justo de mercado
Posteriormente, para calcular el importe final se aplican los tipos correspondientes a cada tramo de la base imponible, la deducción por la parte duplicada del impuesto sobre la propiedad, el límite de la carga fiscal y los créditos fiscales por edad avanzada y tenencia prolongada, entre otros elementos. Por tanto, si aumenta el coeficiente de valor justo de mercado, la base imponible puede crecer aun cuando el valor oficial y la deducción sean los mismos.
Según la propuesta de reforma facilitada por el operador, el coeficiente de valor justo de mercado subiría al 70% en 2027. A partir de 2028, las unidades familiares propietarias de una sola vivienda a nombre de una sola persona en zonas sujetas a regulación mantendrían el 70%, mientras que a los demás propietarios de viviendas se les aplicaría el 80%. Si, conforme a la clasificación general, una vivienda en copropiedad queda incluida entre «los demás propietarios de viviendas», la tributación individual podría verse afectada por el coeficiente más alto.
No obstante, el coeficiente de valor justo de mercado debe confirmarse en la normativa definitiva, incluidos los decretos de aplicación. El ámbito geográfico, los sujetos incluidos y el año de entrada en vigor también deben determinarse conforme al texto definitivo promulgado.
La deducción básica varía según la residencia efectiva
La propuesta de reforma plantea elevar de 1.200 millones de wones a 1.400 millones de wones la deducción básica de las unidades familiares propietarias de una sola vivienda a nombre de una sola persona y aplicar a los demás propietarios de viviendas la siguiente fórmula:
400 millones de wones + 500 millones de wones × proporción del precio de la vivienda habitual respecto al precio total de las viviendas poseídas
Si se presupone que esta fórmula se aplica a cada copropietario, la residencia efectiva cambia considerablemente el resultado.
| Situación de una vivienda en copropiedad | Ejemplo de deducción por persona | Ejemplo de deducción conjunta de los cónyuges |
|---|---|---|
| Si residen efectivamente en la vivienda en copropiedad y la proporción de residencia es del 100% | 900 millones de wones | 1.800 millones de wones |
| Si alquilan la vivienda y residen en otro lugar, por lo que la proporción de residencia es del 0% | 400 millones de wones | 800 millones de wones |
| Si aplican el régimen especial para una vivienda en copropiedad | Por unidad familiar, no como suma de ambos cónyuges | 1.400 millones de wones |
La tabla es una comparación simplificada que aplica la fórmula de la propuesta a una vivienda en copropiedad al 50 a 50. En el cálculo real pueden influir la posesión de otras viviendas, el porcentaje de participación, los criterios para determinar la vivienda habitual y el método para sumar los valores oficiales.
En particular, si la vivienda en copropiedad se alquila mediante jeonse o alquiler mensual y los propietarios residen en otro lugar, la deducción conjunta bajo la tributación individual podría reducirse de 1.800 millones de wones a 800 millones de wones. En ese caso, no debe tomarse una decisión confiando únicamente en la explicación anterior de que «cada copropietario recibe una deducción de 900 millones de wones».
El régimen especial puede resultar desfavorable incluso con un valor oficial bajo
En el régimen especial de copropiedad no solo se produce una inversión de la ventaja en los tramos de precios elevados. La tributación individual también puede resultar más favorable con valores oficiales bajos.
Si se presupone que cada cónyuge de una vivienda en copropiedad al 50 a 50 recibe una deducción de 900 millones de wones, es posible que no se genere una base imponible del impuesto integral sobre bienes inmuebles hasta un valor oficial total de 1.800 millones de wones. En cambio, si se elige el régimen especial y se aplica la deducción básica de 1.400 millones de wones, se genera una base imponible sobre la parte del valor oficial que exceda los 1.400 millones de wones.
En la simulación facilitada por el operador, los resultados para una vivienda con un valor oficial de 1.500 millones de wones fueron los siguientes.
| Método de tributación | Ejemplo del impuesto integral sobre bienes inmuebles |
|---|---|
| Tributación individual | 0 wones |
| Régimen especial para una vivienda en copropiedad | 53.760 wones |
Este ejemplo muestra que, aunque el régimen especial proporcione créditos fiscales, puede resultar más desfavorable si la diferencia entre las deducciones básicas es mayor. El impuesto real debe recalcularse aplicando el coeficiente de valor justo de mercado, la deducción del impuesto sobre la propiedad y los tipos impositivos del año correspondiente.
Inversión de la ventaja en viviendas de precio medio y alto
La simulación de 2028 incluida en los datos facilitados por el operador comparó el impuesto anual sobre la tenencia, sumando el impuesto integral sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre la propiedad. Dado que no se trata de una tabla oficial de cálculo en la que se hayan publicado todos los tipos impositivos y las condiciones de aplicación de las deducciones, debe considerarse un ejemplo para comprender la estructura, no un punto de referencia absoluto.
| Valor oficial | Impuesto sobre la tenencia con el régimen especial | Impuesto sobre la tenencia con tributación individual | Método más favorable en el ejemplo |
|---|---|---|---|
| 2.000 millones de wones | 5,20 millones de wones | 5,36 millones de wones | Régimen especial, 160.000 wones menos |
| 3.000 millones de wones | 10,42 millones de wones | 11,41 millones de wones | Régimen especial, 990.000 wones menos |
| 4.000 millones de wones | 27,83 millones de wones | 21,02 millones de wones | Tributación individual, 6,81 millones de wones menos |
| 5.000 millones de wones | Importe no indicado | Importe no indicado | La tributación individual es 12,94 millones de wones más baja |
| 6.000 millones de wones | Importe no indicado | Importe no indicado | La tributación individual es 22,67 millones de wones más baja |
En los datos que comparan únicamente el impuesto integral sobre bienes inmuebles, se indicó que el régimen especial era favorable para valores oficiales situados aproximadamente entre 1.900 millones y 3.100 millones de wones, mientras que la tributación individual daba un importe menor a partir de aproximadamente 3.200 millones de wones. El punto de inversión puede variar si se comparan conjuntamente el impuesto integral sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre la propiedad.
Los principales factores que provocan esta inversión son la deducción básica y el límite de los créditos fiscales. La propuesta de reforma incluye limitar los créditos fiscales por edad avanzada y tenencia prolongada a 8 millones de wones en 2027 y a 6 millones de wones a partir de 2028. Si el crédito deja de aumentar al alcanzar el límite, aunque suba el impuesto calculado por el incremento del precio de la vivienda, disminuye la ventaja relativa del régimen especial.
Por tanto, no debe utilizarse un valor oficial determinado como punto de corte definitivo para todo el país. El tramo en el que se produce la inversión varía según el porcentaje de participación, la edad, el período de tenencia, la residencia efectiva, las demás viviendas y el límite de la carga fiscal.
