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title: "Cálculo do imposto imobiliário para imóveis em copropriedade conjugal após a reforma tributária de 2026"
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category: policy_guide
category_name: "Guia de Políticas"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://onbinder.com/en/articles/2026-joint-ownership-comprehensive-real-estate-tax
published_at: 2026-08-26T11:20:08+09:00
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# Cálculo do imposto imobiliário para imóveis em copropriedade conjugal após a reforma tributária de 2026

> Se a proposta de reforma tributária de 2026 for implementada sem alterações, para casais que possuem conjuntamente um único imóvel, a vantagem entre a tributação individual e a regra especial para um imóvel por família dependerá não apenas do valor oficial, mas também da residência efetiva, da idade, do tempo de posse e do limite de créditos tributários. No entanto, a proposta deve ser distinguida da legislação definitiva, e é necessário verificar novamente as leis do ano correspondente e as orientações da autoridade tributária nacional antes de fazer a escolha.

## Key Points

- Quando um casal possui conjuntamente um imóvel, em princípio fica excluído da definição de proprietário de um único imóvel por família prevista na legislação atual do imposto imobiliário abrangente, mas, se cumprir os requisitos, pode solicitar separadamente a regra especial para um único imóvel em copropriedade.
- Segundo a proposta de reforma, a dedução básica da tributação individual varia conforme a proporção de residência efetiva, de modo que os resultados podem diferir muito entre coproprietários que moram no imóvel e os que não moram nele.
- A regra especial para copropriedade nem sempre é vantajosa: para valores oficiais baixos, a dedução básica individual pode ser mais favorável, enquanto, na faixa intermediária, os créditos tributários por idade avançada e posse de longo prazo podem gerar vantagem.
- Em imóveis de alto valor, o limite dos créditos tributários pode reduzir a vantagem da regra especial, tornando novamente possível que a tributação individual seja mais favorável.
- A escolha da modalidade tributária e a alteração da titularidade são questões distintas; portanto, transferir uma participação considerando apenas esse imposto pode gerar custos maiores, como imposto sobre doações, imposto de aquisição e despesas de registro.

O imposto abrangente sobre imóveis de uma residência em copropriedade por um casal já não pode ser avaliado pela simples afirmação de que “a copropriedade sempre reduz impostos”. Isso ocorre porque, se entrarem em vigor a diferenciação do índice de valor justo de mercado e o método de dedução vinculado à proporção de residência efetiva propostos na reforma tributária de 2026, o regime de tributação mais vantajoso poderá variar conforme o valor oficial do imóvel, a residência efetiva, a idade e o período de propriedade.

Este artigo analisa, com base em 26 de agosto de 2026, a estrutura da proposta de reforma e as simulações fornecidas pelo operador. A proposta de reforma tributária não constitui a legislação definitiva, e seu conteúdo, sua data de entrada em vigor e seu método de cálculo podem mudar durante os processos de alteração das leis e dos decretos de execução.

## Por que a copropriedade não torna automaticamente o casal proprietário de uma única residência por núcleo familiar

De acordo com a Lei do Imposto Abrangente sobre Imóveis, proprietário de uma única residência por núcleo familiar significa, em princípio, o caso em que apenas um membro do núcleo familiar possui uma residência sujeita ao imposto patrimonial sobre imóveis residenciais. Quando cada cônjuge possui uma participação em uma residência, há duas pessoas sujeitas ao imposto patrimonial, de modo que o caso não se enquadra diretamente nessa definição.

Isso não significa que, juridicamente, o casal “possui várias residências” mesmo tendo, de fato, apenas uma. Significa, mais precisamente, que não são atendidos os requisitos da classificação geral de proprietário de uma única residência por núcleo familiar para fins do imposto abrangente sobre imóveis. É necessário distinguir entre a expressão cotidiana referente ao número de residências, a aplicação das alíquotas e a classificação da dedução básica.

Há, em linhas gerais, dois métodos de cálculo disponíveis para casais coproprietários.

| Método | Estrutura de cálculo | Principais características |
|---|---|---|
| Tributação individual | Calculada separadamente sobre a participação de cada pessoa na residência | Cada cônjuge recebe sua própria dedução básica, mas a aplicação dos créditos tributários por idade avançada e propriedade de longo prazo pode ser limitada |
| Regime especial para uma residência em copropriedade | Considera uma pessoa como contribuinte e calcula segundo o método aplicável a uma única residência por núcleo familiar em nome individual | Permite aplicar a dedução básica para uma única residência por núcleo familiar e os créditos tributários por idade avançada e propriedade de longo prazo, mas nem sempre resulta em imposto menor |

O regime especial de copropriedade não altera a propriedade registrada para o nome de apenas uma pessoa. Trata-se de um sistema que mantém as participações inalteradas e aplica somente um método diferente de cálculo do imposto abrangente sobre imóveis no respectivo ano.

## Por que a diferenciação do índice de valor justo de mercado é importante

De forma simplificada, a base de cálculo do imposto abrangente sobre imóveis é calculada da seguinte maneira:

`(Soma dos valores oficiais das residências possuídas - dedução básica) × índice de valor justo de mercado`

Em seguida, o valor final do imposto é calculado considerando-se as alíquotas por faixa da base de cálculo, a dedução da parcela sobreposta do imposto patrimonial, o limite de aumento da carga tributária e os créditos tributários por idade avançada e propriedade de longo prazo. Portanto, se o índice de valor justo de mercado aumentar, a base de cálculo poderá crescer mesmo com o mesmo valor oficial e o mesmo valor de dedução.

Segundo a proposta de reforma fornecida pelo operador, foi apresentada uma estrutura em que o índice de valor justo de mercado sobe para 70% em 2027 e, a partir de 2028, permanece em 70% para proprietários, em nome individual, de uma única residência por núcleo familiar situada em área sujeita a regulamentação, enquanto 80% são aplicados aos demais proprietários de residências. Se, pela classificação geral, uma residência em copropriedade for incluída entre os “demais proprietários de residências”, ela poderá ser afetada pelo índice mais alto na tributação individual.

No entanto, o índice de valor justo de mercado deve ser verificado na legislação definitiva, incluindo o decreto de execução. A abrangência regional, os sujeitos de aplicação e o ano de entrada em vigor também devem ser avaliados com base no texto definitivo promulgado.

## Dedução básica que varia conforme a residência efetiva

A proposta de reforma sugeriu elevar de 1,2 bilhão de won para 1,4 bilhão de won a dedução básica para proprietários, em nome individual, de uma única residência por núcleo familiar e aplicar a seguinte fórmula aos demais proprietários de residências:

`400 milhões de won + 500 milhões de won × proporção do preço da residência ocupada no preço total das residências possuídas`

Partindo do pressuposto de que essa fórmula seja aplicada individualmente a cada coproprietário, a residência efetiva altera significativamente o resultado.

| Situação de uma residência em copropriedade | Exemplo de dedução por pessoa | Exemplo de dedução total do casal |
|---|---:|---:|
| Caso a proporção de residência seja de 100% por o casal residir efetivamente na residência em copropriedade | 900 milhões de won | 1,8 bilhão de won |
| Caso a proporção de residência seja de 0% por o imóvel ser alugado e o casal morar em outro local | 400 milhões de won | 800 milhões de won |
| Caso seja aplicado o regime especial para uma residência em copropriedade | Com base em um núcleo familiar, não no total do casal | 1,4 bilhão de won |

A tabela é uma comparação resultante da aplicação simplificada da fórmula da proposta de reforma a uma residência em copropriedade com participações de 50 a 50. No cálculo efetivo, podem influenciar a posse de outras residências, a proporção das participações, os critérios para classificar a residência ocupada e o método de soma dos valores oficiais.

Especialmente quando a residência em copropriedade é alugada por jeonse ou aluguel mensal e o casal mora em outro local, a dedução total da tributação individual pode cair de 1,8 bilhão de won para 800 milhões de won. Nesse caso, não se deve tomar uma decisão confiando apenas na explicação anterior de que “cada coproprietário recebe uma dedução de 900 milhões de won”.

## O regime especial pode ser desvantajoso mesmo com um valor oficial baixo

O regime especial de copropriedade não apresenta uma inversão de vantagem apenas nas faixas de alto valor. A tributação individual também pode ser mais vantajosa com valores oficiais baixos.

Supondo que um casal coproprietário em proporção de 50 a 50 receba uma dedução de 900 milhões de won por pessoa, pode não haver base de cálculo do imposto abrangente sobre imóveis para uma residência com valor oficial total de até 1,8 bilhão de won. Por outro lado, se o regime especial for escolhido e a dedução básica de 1,4 bilhão de won for aplicada, haverá base de cálculo sobre a parcela do valor oficial que exceder 1,4 bilhão de won.

Na simulação fornecida pelo operador, os resultados para uma residência com valor oficial de 1,5 bilhão de won foram apresentados da seguinte forma:

| Método de tributação | Exemplo de imposto abrangente sobre imóveis |
|---|---:|
| Tributação individual | 0 won |
| Regime especial para uma residência em copropriedade | 53.760 won |

Esse é um exemplo em que o regime especial pode ser desvantajoso quando a diferença na dedução básica é maior, mesmo que ele ofereça créditos tributários. O valor efetivo do imposto deve ser recalculado considerando-se o índice de valor justo de mercado, a dedução do imposto patrimonial e as alíquotas do respectivo ano.

## Inversão das vantagens e desvantagens nas faixas intermediárias e nos imóveis de alto valor

A simulação de 2028 incluída nos dados fornecidos pelo operador comparou o imposto anual sobre a propriedade resultante da soma do imposto abrangente sobre imóveis e do imposto patrimonial. Como não se trata de uma tabela oficial de cálculo com todas as alíquotas específicas e condições de aplicação das deduções divulgadas, deve ser vista como um exemplo para compreender a estrutura, e não como um ponto de referência absoluto.

| Valor oficial | Imposto sobre a propriedade com o regime especial | Imposto sobre a propriedade com tributação individual | Método mais vantajoso no exemplo |
|---:|---:|---:|---|
| 2 bilhões de won | 5,2 milhões de won | 5,36 milhões de won | Regime especial, 160 mil won a menos |
| 3 bilhões de won | 10,42 milhões de won | 11,41 milhões de won | Regime especial, 990 mil won a menos |
| 4 bilhões de won | 27,83 milhões de won | 21,02 milhões de won | Tributação individual, 6,81 milhões de won a menos |
| 5 bilhões de won | Valor não apresentado | Valor não apresentado | Tributação individual, 12,94 milhões de won a menos |
| 6 bilhões de won | Valor não apresentado | Valor não apresentado | Tributação individual, 22,67 milhões de won a menos |

Nos dados que comparam apenas o imposto abrangente sobre imóveis, o regime especial mostrou-se vantajoso para valores oficiais entre cerca de 1,9 bilhão de won e 3,1 bilhões de won, enquanto, a partir de aproximadamente 3,2 bilhões de won, a tributação individual apresentou valor menor. O ponto de inversão pode mudar quando o imposto abrangente sobre imóveis e o imposto patrimonial são comparados em conjunto.

Os principais fatores responsáveis por essa inversão são a dedução básica e o limite dos créditos tributários. A proposta de reforma incluiu a limitação dos créditos tributários por idade avançada e propriedade de longo prazo a 8 milhões de won em 2027 e a 6 milhões de won a partir de 2028. Mesmo que o valor calculado do imposto aumente com a elevação do preço da residência, a vantagem relativa do regime especial diminui quando o crédito atinge o limite.

Portanto, um determinado valor oficial não deve ser usado como ponto de corte definitivo e uniforme para todo o país. A faixa de inversão varia conforme a proporção das participações, a idade, o período de propriedade, a residência efetiva, outras residências e o limite de aumento da carga tributária.

## Método de tributação a comparar primeiro em cada situação

| Situação | Método a verificar primeiro | Motivo |
|---|---|---|
| Quando o valor oficial total do casal está dentro da faixa das deduções básicas individuais | Tributação individual | A escolha do regime especial pode iniciar a tributação com base em uma dedução menor por núcleo familiar |
| Quando os requisitos de idade avançada ou propriedade de longo prazo são atendidos e o imóvel está em uma faixa intermediária de preço | Calcular tanto o regime especial quanto a tributação individual | Os créditos tributários do regime especial podem superar a diferença na dedução básica |
| Quando o valor oficial é muito alto | Recalcular incluindo a tributação individual | A vantagem do regime especial pode diminuir quando o limite dos créditos tributários é atingido |
| Quando a residência em copropriedade é alugada e o casal mora em outro local | Verificar primeiro a dedução por proporção de residência da proposta de reforma | Há possibilidade de redução significativa da dedução básica individual |
| Quando um ou ambos os cônjuges possuem participação em outra residência | Examinar primeiro o número de residências e a qualificação para o regime especial | A própria premissa de uma única residência em copropriedade pode mudar |

Em vez de escolher com base em um único número, como “regime especial se o valor oficial for de até 3 bilhões de won”, é mais seguro calcular lado a lado o imposto estimado dos dois métodos sob as mesmas condições.

## Itens a verificar antes do cálculo

1. Verifique nas orientações do Serviço Nacional de Impostos a data-base de tributação do respectivo ano e, nessa data, os proprietários das residências e das participações.
2. Verifique os valores oficiais do respectivo ano para a residência em copropriedade e para as demais residências possuídas.
3. Identifique se as participações do casal são de 50 a 50 ou se têm outra proporção.
4. Verifique se a residência é reconhecida como residência efetivamente ocupada.
5. Confira se cada cônjuge possui outras residências ou participações em residências, bem como direitos de ocupação ou direitos de aquisição de imóveis em construção.
6. Verifique a idade do contribuinte no regime especial e o período de propriedade da residência.
7. Aplique a dedução básica e o índice de valor justo de mercado correspondentes, respectivamente, à tributação individual e ao regime especial.
8. Considere os créditos tributários por idade avançada e propriedade de longo prazo, os limites dos créditos, a dedução da parcela sobreposta do imposto patrimonial e o limite de aumento da carga tributária.
9. Escolha o método após verificar a legislação definitiva e as orientações do Serviço Nacional de Impostos para a declaração do regime especial no respectivo ano.

O valor oficial e o valor de mercado não são o mesmo conceito. Presumir o valor de mercado multiplicando o valor oficial por determinado fator não reflete a realidade de cada região e residência, portanto, deve-se usar diretamente o valor oficial.

## Declaração do regime especial e verificação de sua aplicação

O período de declaração do regime especial para uma residência em copropriedade geralmente tem ocorrido de 16 a 30 de setembro. No entanto, é necessário verificar nas orientações do Serviço Nacional de Impostos do respectivo ano se o regime especial será aplicado no ano seguinte e quais são os procedimentos de alteração ou exclusão da aplicação.

Ao considerar uma mudança no método de tributação, é necessário verificar os seguintes itens nas orientações do Serviço Nacional de Impostos do respectivo ano:

- Distinção entre novo pedido do regime especial e declaração de exclusão da aplicação
- Cônjuge a ser designado como contribuinte
- Proporção das participações em copropriedade e requisitos de uma única residência por núcleo familiar
- Aplicação automática ou não no ano seguinte após o pedido
- Disponibilidade de declaração eletrônica pelo Hometax e documentos a apresentar

No primeiro ano de vigência da proposta de reforma, também é possível que mudem o método de tratamento dos solicitantes anteriores do regime especial ou o procedimento de exclusão da aplicação. É mais seguro não presumir que o método do ano anterior será automaticamente vantajoso.

## Por que não se deve mudar a titularidade considerando apenas o imposto abrangente sobre imóveis

A escolha do método de tributação e a alteração da titularidade no registro são decisões completamente diferentes. Solicitar ou deixar de aplicar o regime especial de copropriedade significa escolher o método de cálculo do imposto abrangente sobre imóveis, enquanto transferir uma participação ao cônjuge é um ato de transferência efetiva da propriedade imobiliária.

A alteração da titularidade pode gerar, em conjunto, os seguintes custos e questões jurídicas:

- Declaração do imposto sobre doações e aplicação da dedução decorrentes de doação ao cônjuge
- Imposto de aquisição e imposto local sobre educação decorrentes da aquisição de participação
- Custos do pedido de registro e despesas jurídicas
- Mudanças futuras no cálculo do custo de aquisição e do período de propriedade para o imposto sobre ganhos de capital
- Questões relativas ao contrato de financiamento imobiliário e ao consentimento da instituição financeira
- Relações com credores, composição do patrimônio sucessório e divisão de bens em caso de divórcio

Mesmo que a diferença anual do imposto abrangente sobre imóveis seja de centenas de milhares ou milhões de won, o custo da transferência da titularidade pode ser maior. Primeiro, deve-se comparar a tributação individual com o regime especial; a alteração da titularidade deve ser avaliada separadamente somente após calcular todos os efeitos tributários e jurídicos nas etapas de aquisição, propriedade, alienação e sucessão.

## É necessário distinguir a proposta de reforma da legislação tributária definitiva

A divulgação da proposta de reforma tributária, por si só, não define o valor do imposto do ano seguinte. Disposições previstas em lei, como a dedução básica, podem exigir um processo legislativo na Assembleia Nacional, enquanto itens definidos em normas subordinadas, como o índice de valor justo de mercado, exigem a verificação das alterações no decreto de execução.

Para a decisão final, é adequado verificar na seguinte ordem:

1. Confirme se a lei de alteração foi aprovada pela Assembleia Nacional.
2. Verifique a data de promulgação da lei e o momento de sua aplicação.
3. Verifique o índice de valor justo de mercado definitivo no decreto de execução da Lei do Imposto Abrangente sobre Imóveis.
4. Consulte as orientações para declaração e os exemplos de cálculo do Serviço Nacional de Impostos relativos ao respectivo ano.
5. Confira se os dados de residências e participações nos dados pré-preenchidos do Hometax e na notificação fiscal correspondem ao registro efetivo.

Em conclusão, a copropriedade, por si só, não determina automaticamente economia ou desvantagem tributária. Em faixas de preço baixas, a dedução básica individual pode ser a variável mais importante; nas faixas intermediárias, os créditos por idade avançada e propriedade de longo prazo; e, nas faixas altas, os limites dos créditos e o índice de valor justo de mercado.

## FAQ

### Se um casal tiver uma única residência em copropriedade, será considerado proprietário de múltiplas residências?
O simples fato de o casal dividir a participação em uma única residência não o torna proprietário de múltiplas residências no sentido usual. No entanto, como isso não se enquadra diretamente na definição geral de proprietário de uma única residência por unidade familiar prevista na Lei do Imposto Abrangente sobre Bens Imóveis, aplica-se a tributação individual, sendo possível optar pelo regime especial para uma única residência em copropriedade caso os requisitos sejam cumpridos.

### Solicitar o regime especial para uma única residência em copropriedade necessariamente reduz o imposto?
Não. O regime especial permite aplicar a dedução básica para uma única residência por unidade familiar e os créditos tributários para idosos e para imóveis mantidos por longo prazo, mas o valor total das deduções pode ser menor do que a soma das deduções básicas individuais recebidas por cada coproprietário. Quando o valor oficialmente avaliado é baixo ou o efeito dos créditos tributários é pequeno, a tributação individual pode ser mais vantajosa.

### Uma residência em copropriedade com valor oficialmente avaliado de até 1,8 bilhão de wones está isenta do imposto abrangente sobre bens imóveis?
Em um caso simples no qual o casal detenha o imóvel em copropriedade na proporção de 50% para cada um e ambos aproveitem integralmente a dedução básica de 900 milhões de wones, pode não haver base tributável para um valor oficialmente avaliado total de até 1,8 bilhão de wones. O resultado pode variar conforme a posse de outras residências ou participações, a introdução ou não de uma dedução baseada na proporção de residência e a legislação revisada em sua versão final.

### A dedução básica diminui se uma residência em copropriedade for alugada?
Se a fórmula vinculada à proporção de residência prevista na proposta de reforma tributária de 2026 fornecida pelo operador entrar em vigor sem alterações, a dedução do coproprietário que não reside no imóvel poderá cair para 400 milhões de wones por pessoa. Ainda é necessário verificar quem estará sujeito à legislação final e quais serão os critérios para determinar a residência.

### O regime especial é sempre vantajoso para idosos e proprietários que mantêm o imóvel por longo prazo?
Não é sempre vantajoso. Uma idade mais avançada e um período de posse mais longo podem aumentar o efeito dos créditos tributários do regime especial, mas é necessário calcular conjuntamente a diferença na dedução básica, o limite dos créditos tributários e o valor oficialmente avaliado da residência. No caso de imóveis de alto valor, também é possível que a tributação individual resulte em um imposto menor devido ao limite das deduções.

### É necessário solicitar novamente todos os anos o regime especial para copropriedade?
É necessário consultar as orientações do Serviço Nacional de Impostos referentes ao ano em questão para saber se o regime especial continuará sendo aplicado no ano seguinte e quais são os procedimentos para alteração ou exclusão da aplicação. Para mudar a forma de tributação, é preciso consultar, nas orientações do Serviço Nacional de Impostos para o período de declaração daquele ano, separadamente os procedimentos para uma nova solicitação e para a exclusão da aplicação.

### Quando é o período de solicitação do regime especial para copropriedade?
No sistema anterior, a declaração para o regime especial geralmente esteve disponível de 16 a 30 de setembro. O período exato no ano de entrada em vigor da reforma, o canal de declaração eletrônica e os documentos a serem apresentados devem ser verificados nos comunicados do Serviço Nacional de Impostos e nas orientações do Hometax.

### É recomendável mudar a titularidade conjunta para a titularidade individual a fim de reduzir o imposto abrangente sobre bens imóveis?
A decisão não deve ser tomada considerando apenas o imposto abrangente sobre bens imóveis. A transferência de uma participação ao cônjuge pode envolver a declaração do imposto sobre doações, o imposto de aquisição, custos de registro e questões futuras relacionadas ao imposto sobre ganhos de capital e à sucessão. Antes de alterar a titularidade, é necessário comparar se a questão pode ser resolvida apenas escolhendo entre a tributação individual e o regime especial.

### É possível aplicar diretamente a faixa de inversão dos valores oficialmente avaliados apresentada no artigo?
Não se deve aplicá-la diretamente. O ponto de inversão varia conforme a proporção das participações, a idade, o período de posse, a residência efetiva no imóvel, a posse de outras residências, o índice de valor justo de mercado e o limite dos créditos tributários. Os números apresentados no artigo devem ser utilizados apenas como uma simulação baseada em determinadas premissas.

### Uma proposta de reforma tributária passa a ser aplicada imediatamente ao cálculo do imposto abrangente sobre bens imóveis quando é anunciada?
Não. Os itens que exigem alteração legal precisam ser aprovados pela Assembleia Nacional e promulgados, e, no caso dos itens previstos em decreto de aplicação, também é necessário verificar o conteúdo final da revisão e a data de entrada em vigor. Para o pagamento efetivo dos impostos, prevalecem a legislação definitiva e as orientações do Serviço Nacional de Impostos referentes ao ano em questão.

## Sources

- [Centro Nacional de Informações Jurídicas — Lei do Imposto Abrangente sobre Bens Imóveis](https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법)
- [Centro Nacional de Informações Jurídicas — Decreto de Execução da Lei do Imposto Abrangente sobre Bens Imóveis](https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법시행령)
- [HomeTax da Receita Federal da Coreia](https://www.hometax.go.kr/)
- [Decisão do Tribunal Constitucional sobre o Imposto Abrangente sobre Bens Imóveis no caso 2006헌바112](https://www.law.go.kr/헌재결정례/(2006헌바112))

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