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title: "2026年稅制改革方案下夫妻共同持有的綜合不動產稅計算變化"
locale: zh-hant
category: policy_guide
category_name: "政策制度指南"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://onbinder.com/en/articles/2026-joint-ownership-comprehensive-real-estate-tax
published_at: 2026-08-26T11:20:08+09:00
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# 2026年稅制改革方案下夫妻共同持有的綜合不動產稅計算變化

> 若2026年稅制改革方案按原案實施，夫妻共同持有一戶住宅者，按人課稅與一戶一宅特例的利弊，除了會因公示價格而異，也取決於是否實際居住、年齡、持有期間及稅額扣抵上限。但改革方案仍須與已確定的法令區分，實際選擇前應再次確認該年度法令及國稅廳的說明。

## Key Points

- 夫妻共同持有一戶住宅時，依現行綜合不動產稅法，原則上不屬於一戶一宅者的定義，但若符合條件，可另行申請並選擇共同持有一戶住宅特例。
- 依改革方案，按人課稅的基本扣除額會隨實際居住比例而異，因此實際居住的共同持有與未居住的共同持有，其結果可能有很大差距。
- 共同持有特例並非總是較有利；公示價格較低時，按人計算的基本扣除額可能較有利，而在中間區間，高齡者與長期持有稅額扣抵可能更有利。
- 對高價住宅而言，受稅額扣抵上限影響，特例的優勢可能縮小，按人課稅可能再次變得較有利。
- 選擇課稅方式與變更所有權名義是兩回事，因此若只考量綜合不動產稅就移轉持分，可能產生贈與稅、取得稅、登記費用等更高的成本。

夫妻共同名義住宅的綜合不動產稅，已難以再用「共同名義一定能節稅」這一句話來判斷。這是因為，如果2026年稅制改革方案所提出的公平市場價額比率差異化，以及與居住比重連動的扣除方式開始施行，依據公示價格、是否實際居住、年齡及持有期間，較有利的課稅方式可能有所不同。

本文以2026年8月26日為基準，分析改革方案的架構與營運者提供的模擬結果。稅制改革方案本身並非已確定的法令，在法律與施行令修正過程中，內容、施行時間及計算方式均可能改變。

## 共同名義不會自動成為一戶一住宅者的原因

依綜合不動產稅法，原則上，一戶一住宅者是指家庭成員中僅有一人持有一戶須課徵住宅財產稅的住宅。如果夫妻各自持有同一戶住宅的持分，財產稅課稅對象即為兩人，因此不會直接符合這項定義。

即使夫妻實際上只持有一戶住宅，這也不代表在法律上屬於「持有多戶住宅」。準確而言，是指不符合綜合不動產稅原則上的一戶一住宅者分類條件。日常所稱的住宅戶數、稅率適用及基本扣除分類，必須彼此區分。

共同名義夫妻主要有兩種計算方式。

| 方式 | 計算架構 | 主要特點 |
|---|---|---|
| 按人課稅 | 分別就各自的住宅持分計算 | 夫妻可各自適用基本扣除，但高齡者、長期持有稅額扣除的適用可能受到限制 |
| 共同名義一住宅特例 | 將其中一人視為納稅義務人，按單獨名義一戶一住宅方式計算 | 可適用一戶一住宅基本扣除及高齡者、長期持有稅額扣除，但稅額不一定總是較低 |

共同名義特例並不是將登記上的所有權改為單獨名義的制度。持分維持不變，僅對該年度的綜合不動產稅適用不同的計算方式。

## 公平市場價額比率差異化的重要性

簡化而言，綜合不動產稅課稅標準按以下架構計算。

`（持有住宅的公示價格合計 - 基本扣除）× 公平市場價額比率`

之後再反映各課稅標準級距的稅率、財產稅重複部分扣除、稅負上限、高齡者及長期持有稅額扣除等，計算最終稅額。因此，公平市場價額比率提高時，即使公示價格與扣除額相同，課稅標準也可能增加。

根據營運者提供的改革方案，公平市場價額比率在2027年提高至70%後，自2028年起，調整對象地區的單獨名義一戶一住宅者維持70%，其他住宅持有人則適用80%。依原則上的分類，如果共同名義一住宅被納入「其他住宅持有人」，採按人課稅時可能受到較高比率的影響。

但公平市場價額比率仍須以包含施行令在內的最終法令為準。地區範圍、適用對象及施行年度，也應依正式公布的內容判斷。

## 基本扣除依是否實際居住而異

改革方案提出，將單獨名義一戶一住宅者的基本扣除由12億韓元提高至14億韓元，其他住宅持有人則適用以下公式。

`4億韓元 + 5億韓元 × 居住住宅價格占全部持有住宅價格的比重`

在此公式分別適用於每位共同名義人的前提下，是否實際居住將大幅改變結果。

| 共同名義一住宅情況 | 每人扣除示例 | 夫妻合計扣除示例 |
|---|---:|---:|
| 實際居住於該共同名義住宅，居住比重為100%的情況 | 9億韓元 | 18億韓元 |
| 將該住宅出租並居住於其他地點，居住比重為0%的情況 | 4億韓元 | 8億韓元 |
| 適用共同名義一住宅特例的情況 | 非夫妻合計，而是以一戶為基準 | 14億韓元 |

上表是將改革方案公式簡單套用於持分50比50的共同名義一住宅所做的比較。實際計算時，是否持有其他住宅、持分比例、居住住宅認定標準及公示價格合計方式均可能產生影響。

尤其是將共同名義住宅以全租或月租方式出租，並居住於其他地點時，按人課稅的合計扣除可能由18億韓元降至8億韓元。在此情況下，不應只相信「共同名義人各自可扣除9億韓元」的既有說明來作判斷。

## 公示價格較低時，特例也可能較不利

共同名義特例不只會在高價區間出現利弊逆轉。在公示價格較低時，按人課稅也可能更為有利。

假設持分50比50的共同名義夫妻各自獲得9億韓元扣除，住宅整體公示價格在18億韓元以內時，可能不會產生綜合不動產稅課稅標準。相較之下，如果選擇特例並適用14億韓元基本扣除，公示價格超過14億韓元的部分即會產生課稅標準。

營運者提供的模擬結果顯示，公示價格15億韓元住宅的結果如下。

| 課稅方式 | 綜合不動產稅示例 |
|---|---:|
| 按人課稅 | 0韓元 |
| 共同名義一住宅特例 | 53,760韓元 |

這個案例顯示，即使特例提供稅額扣除，如果基本扣除的差距更大，反而可能較為不利。實際稅額仍須反映該年度的公平市場價額比率、財產稅扣除及稅率後重新計算。

## 中間價位與高價住宅的利弊逆轉

營運者提供資料所包含的2028年模擬，比較了綜合不動產稅與財產稅合計後的年度持有稅。由於這並非完整公開具體稅率及所有扣除適用條件的官方計算表，因此應將其視為理解架構的示例，而非絕對基準點。

| 公示價格 | 適用特例的持有稅 | 按人課稅的持有稅 | 示例中較有利的方式 |
|---:|---:|---:|---|
| 20億韓元 | 520萬韓元 | 536萬韓元 | 特例，低16萬韓元 |
| 30億韓元 | 1,042萬韓元 | 1,141萬韓元 | 特例，低99萬韓元 |
| 40億韓元 | 2,783萬韓元 | 2,102萬韓元 | 按人課稅，低681萬韓元 |
| 50億韓元 | 未提供金額 | 未提供金額 | 按人課稅低1,294萬韓元 |
| 60億韓元 | 未提供金額 | 未提供金額 | 按人課稅低2,267萬韓元 |

僅比較綜合不動產稅的資料顯示，公示價格約在19億韓元至31億韓元之間時，特例較為有利；自約32億韓元起，按人課稅的稅額較低。如果將綜合不動產稅與財產稅一併比較，逆轉點可能有所不同。

出現這種逆轉的核心因素，是基本扣除與稅額扣除上限。改革方案提出，將高齡者及長期持有稅額扣除上限限制為2027年800萬韓元、自2028年起600萬韓元。即使住宅價格提高而使計算稅額增加，如果扣除額達到上限後不再增加，特例的相對優勢便會縮小。

因此，不應將特定公示價格作為全國通用的確定分界點。持分比例、年齡、持有期間、實際居住情況、其他住宅及稅負上限，都可能改變逆轉區間。

## 依不同情況優先比較的課稅方式

| 情況 | 應優先確認的方式 | 原因 |
|---|---|---|
| 夫妻合計公示價格落在按人基本扣除範圍內 | 按人課稅 | 選擇特例後，可能按較低的一戶扣除標準開始課稅 |
| 符合高齡或長期持有條件，且屬於中間價位 | 特例與按人課稅均須計算 | 特例的稅額扣除可能超過基本扣除的差額 |
| 公示價格非常高 | 包含按人課稅在內重新計算 | 達到稅額扣除上限後，特例的優勢可能減少 |
| 將共同名義住宅出租並居住於其他地點 | 先確認改革方案中的居住比重扣除 | 按人基本扣除可能大幅減少 |
| 夫妻其中一人或兩人持有其他住宅持分 | 先檢視住宅戶數與特例資格 | 共同名義一住宅的前提本身可能改變 |

與其依「公示價格30億韓元以下就選特例」這類單一數字作選擇，更安全的做法是在相同條件下並列計算兩種方式的預估稅額。

## 計算前應確認的事項

1. 向國稅廳確認該年度課稅基準日，並確認截至該基準日的住宅及持分所有人。
2. 確認共同名義住宅及其他持有住宅於該年度的公示價格。
3. 區分夫妻持分比例是50比50，還是其他比例。
4. 確認該住宅是否被認定為實際居住住宅。
5. 檢查夫妻各自持有的其他住宅或住宅持分，以及入住權、預售權的持有情況。
6. 確認特例中納稅義務人的年齡及住宅持有期間。
7. 分別代入按人課稅與特例所適用的基本扣除及公平市場價額比率。
8. 將高齡者、長期持有稅額扣除與扣除上限、財產稅重複部分扣除及稅負上限一併納入。
9. 確認最終法令及國稅廳該年度的特例申報說明後，再選擇課稅方式。

公示價格與市價並非相同概念。若將公示價格乘以一定倍數後直接認定為市價，便無法反映不同地區及住宅的實際情況，因此應直接使用官方公示價格。

## 特例申報與適用情況確認

共同名義一住宅特例的申報期間，通常為9月16日至9月30日。但特例次年度是否繼續適用，以及變更或排除適用的程序，仍須確認該年度國稅廳的說明。

若考慮變更課稅方式，應在該年度國稅廳的說明中確認以下事項。

- 特例新申請與排除適用申報的區分
- 指定為納稅義務人的配偶
- 共同名義持分比例及一戶一住宅條件
- 申請後次年度是否自動適用
- HomeTax是否可辦理電子申報及應提交的文件

改革方案施行首年，既有特例申請人的處理方式或排除適用程序也可能有所不同。較安全的做法，是不要假設前一年度的方式會自動較為有利。

## 不應只考量綜合不動產稅就變更名義的原因

課稅方式選擇與登記名義變更是完全不同的決定。申請或不適用共同名義特例，是選擇綜合不動產稅的計算方式；但將持分移轉給配偶，則是實際移轉不動產所有權的行為。

變更名義時，可能同時產生以下費用與法律問題。

- 因配偶贈與所產生的贈與稅申報及扣除適用
- 因取得持分所產生的取得稅及地方教育稅
- 登記申請費用及法律代辦費用
- 日後計算資本利得稅取得價額及持有期間的變化
- 住宅抵押貸款契約及金融機構同意問題
- 債權人關係、遺產構成及離婚時的財產分配問題

即使每年的綜合不動產稅差額為數十萬韓元或數百萬韓元，名義移轉成本仍可能更高。應先比較按人課稅與特例，再完整計算取得、持有、轉讓及繼承階段的稅務與法律效果，另行判斷是否變更名義。

## 必須區分改革方案與確定稅法

僅發布稅制改革方案，並不代表次年度稅額已確定。基本扣除等由法律規定的內容可能需要經過國會立法程序，而公平市場價額比率等由下位法規規定的項目，則須確認施行令的修正內容。

作出最終判斷時，適合依以下順序確認。

1. 確認修正法律是否已在國會通過。
2. 確認法律公布日期及適用時間。
3. 確認綜合不動產稅法施行令最終規定的公平市場價額比率。
4. 確認國稅廳該年度的申報說明及計算案例。
5. 檢查HomeTax預填資料及繳款通知書中的住宅、持分資訊，是否與實際登記一致。

總而言之，共同名義本身不會自動決定能否節稅或是否不利。在較低價位區間，按人基本扣除可能更為重要；在中間區間，高齡者及長期持有扣除可能更為重要；在高價區間，扣除上限與公平市場價額比率則可能分別成為更重要的變數。

## FAQ

### 夫妻共同持有一戶住宅，會成為多屋持有者嗎？
夫妻僅因分別持有一戶住宅的持分，並不會成為一般意義上的多屋持有者。但原則上不直接符合《綜合不動產稅法》對一戶一屋者的定義，因此適用按人課稅；若符合條件，則可選擇共同持有一屋的特例。

### 申請共同持有一屋特例後，稅額一定會減少嗎？
不一定。特例可適用一戶一屋的基本扣除額，以及高齡者、長期持有稅額扣抵，但扣除總額可能低於各共同持有人分別適用的按人基本扣除額。公示價格較低或稅額扣抵效果較小時，按人課稅可能更有利。

### 公示價格在18億韓元以下的共同持有住宅，無須繳納綜合不動產稅嗎？
在夫妻各持有50%、且各自完整適用9億韓元基本扣除額的簡單案例中，合計公示價格在18億韓元以內可能不會產生課稅標準額。若持有其他住宅或持分、是否導入居住比例扣除，以及最終修訂法規的內容不同，結果也可能有所不同。

### 將共同持有的住宅出租，基本扣除額會減少嗎？
若營運者提供的2026年稅制改革方案中，與居住比例連動的計算公式按原案施行，未居住於該住宅的共同持有人，其每人扣除額可能減至4億韓元。目前仍須確認最終法規的適用對象及居住認定標準。

### 高齡者、長期持有者選擇特例一定比較有利嗎？
不一定比較有利。年齡越高、持有期間越長，特例的稅額扣抵效果可能越大，但仍須一併計算基本扣除額差異、稅額扣抵上限及住宅公示價格。對高價住宅而言，也可能因扣抵上限而使按人課稅的稅額更低。

### 共同持有特例每年都必須重新申請嗎？
特例下一年度是否繼續適用，以及變更或排除適用的程序，須查閱該年度國稅廳的說明。若要變更課稅方式，須在該年度申報期間的國稅廳說明中，分別確認新申請及排除適用的程序。

### 共同持有特例的申請期間是何時？
依既有制度，特例申報通常於9月16日至9月30日辦理。改革方案施行年度的確切期間、電子申報途徑及應提交文件，須查閱國稅廳公告及HomeTax說明。

### 為了減少綜合不動產稅，將共同持有改為單獨持有比較好嗎？
不應只考量綜合不動產稅就作出決定。若將持分移轉給配偶，可能涉及贈與稅申報、取得稅、登記費用，以及日後的資本利得稅與繼承問題。變更名義前，應先比較是否僅透過選擇按人課稅或特例即可解決。

### 可以直接套用報導中提到的公示價格逆轉區間嗎？
不可以直接套用。逆轉點會因持分比例、年齡、持有期間、是否實際居住、是否持有其他住宅、公平市場價格比率及稅額扣抵上限而改變。報導中的數值只能作為依特定假設進行的模擬參考。

### 稅制改革方案公布後，會立即適用於綜合不動產稅的計算嗎？
不會。需要修法的項目須經國會表決通過並公布，施行令相關項目也須確認最終修訂內容及施行日期。實際納稅時，應以確定的法規及該年度國稅廳的說明為準。

## Sources

- [國家法令資訊中心綜合不動產稅法](https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법)
- [國家法令資訊中心綜合不動產稅法施行令](https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법시행령)
- [國稅廳 Home Tax](https://www.hometax.go.kr/)
- [憲法裁判所 2006憲바112 綜合不動產稅裁定案例](https://www.law.go.kr/헌재결정례/(2006헌바112))

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