Cómo cambiará el cálculo del impuesto integral sobre bienes inmuebles para copropiedades conyugales con la reforma fiscal de 2026 ================================================================================================================================= Si la propuesta de reforma fiscal de 2026 se aplica tal como está, para los matrimonios con una única vivienda en copropiedad, la conveniencia de la tributación individual o del régimen especial para hogares con una sola vivienda variará no solo según el valor oficial, sino también según la residencia efectiva, la edad, el periodo de tenencia y el límite de las deducciones fiscales. No obstante, la propuesta debe distinguirse de la normativa definitiva y, antes de elegir, deberán comprobarse de nuevo la legislación del año correspondiente y las indicaciones del Servicio Nacional de Impuestos. - Cuando un matrimonio posee conjuntamente una vivienda, queda excluido de la definición ordinaria de hogar con una sola vivienda conforme a la actual Ley del Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles, pero, si cumple los requisitos, puede solicitar por separado el régimen especial para una única vivienda en copropiedad. - Según la propuesta de reforma, la deducción básica de la tributación individual variará en función de la proporción de residencia efectiva, por lo que los resultados pueden diferir considerablemente entre una copropiedad con residencia efectiva y otra sin residencia. - El régimen especial para copropiedades no siempre resulta más favorable: con valores oficiales bajos puede ser más ventajosa la deducción básica individual y, en los tramos intermedios, pueden serlo las deducciones fiscales por edad avanzada y tenencia prolongada. - En las viviendas de alto valor, el límite de las deducciones fiscales puede reducir las ventajas del régimen especial, por lo que la tributación individual podría volver a resultar más favorable. - La elección del método de tributación y el cambio de titularidad son cuestiones distintas; por ello, transferir una participación considerando únicamente este impuesto puede generar costes mayores, como el impuesto sobre donaciones, el impuesto de adquisición y los gastos registrales. El impuesto integral sobre bienes inmuebles de una vivienda en copropiedad entre cónyuges ya no puede evaluarse con la simple afirmación de que «la copropiedad siempre permite ahorrar impuestos». Esto se debe a que, si entran en vigor la diferenciación del coeficiente de valor justo de mercado y el método de deducción vinculado a la proporción de residencia efectiva propuestos en la reforma fiscal de 2026, el método de tributación más favorable puede variar según el valor oficial, la residencia efectiva, la edad y el período de tenencia. Este artículo analiza, con fecha de referencia del 26 de agosto de 2026, la estructura de la reforma propuesta y las simulaciones facilitadas por el operador. La propuesta de reforma fiscal no constituye por sí misma una normativa definitiva, y su contenido, fecha de entrada en vigor y método de cálculo pueden cambiar durante los procesos de modificación de la ley y de sus decretos de aplicación. Por qué la copropiedad no convierte automáticamente a una unidad familiar en propietaria de una sola vivienda En principio, conforme a la Ley del Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles, se considera unidad familiar propietaria de una sola vivienda aquella en la que únicamente uno de sus miembros posee una vivienda sujeta al impuesto sobre la propiedad inmobiliaria. Si ambos cónyuges poseen participaciones en una vivienda, hay dos sujetos sujetos al impuesto sobre la propiedad, por lo que no encajan directamente en esta definición. Esto no significa que, aunque la pareja posea efectivamente una sola vivienda, la ley considere que «posee múltiples viviendas». Significa, más precisamente, que no cumple los requisitos generales para ser clasificada como unidad familiar propietaria de una sola vivienda a efectos del impuesto integral sobre bienes inmuebles. Deben distinguirse entre sí las expresiones cotidianas sobre el número de viviendas, la aplicación de los tipos impositivos y la clasificación de la deducción básica. Para los cónyuges copropietarios existen, en términos generales, dos métodos de cálculo. Método Estructura del cálculo Características principales Tributación individual Se calcula por separado sobre la participación de cada persona en la vivienda Cada cónyuge aplica su propia deducción básica, pero puede limitarse la aplicación de los créditos fiscales por edad avanzada y tenencia prolongada Régimen especial para una vivienda en copropiedad Se considera a uno de los cónyuges como contribuyente y se calcula como una unidad familiar propietaria de una sola vivienda a nombre de una sola persona Permite aplicar la deducción básica para una unidad familiar propietaria de una sola vivienda y los créditos fiscales por edad avanzada y tenencia prolongada, pero no siempre reduce el impuesto El régimen especial de copropiedad no cambia la titularidad registral a nombre de una sola persona. Es un sistema que mantiene intactas las participaciones y únicamente aplica un método distinto para calcular el impuesto integral sobre bienes inmuebles del año correspondiente. Por qué es importante la diferenciación del coeficiente de valor justo de mercado De forma simplificada, la base imponible del impuesto integral sobre bienes inmuebles se calcula con la siguiente estructura: (Suma de los valores oficiales de las viviendas poseídas - deducción básica) × coeficiente de valor justo de mercado Posteriormente, para calcular el importe final se aplican los tipos correspondientes a cada tramo de la base imponible, la deducción por la parte duplicada del impuesto sobre la propiedad, el límite de la carga fiscal y los créditos fiscales por edad avanzada y tenencia prolongada, entre otros elementos. Por tanto, si aumenta el coeficiente de valor justo de mercado, la base imponible puede crecer aun cuando el valor oficial y la deducción sean los mismos. Según la propuesta de reforma facilitada por el operador, el coeficiente de valor justo de mercado subiría al 70% en 2027. A partir de 2028, las unidades familiares propietarias de una sola vivienda a nombre de una sola persona en zonas sujetas a regulación mantendrían el 70%, mientras que a los demás propietarios de viviendas se les aplicaría el 80%. Si, conforme a la clasificación general, una vivienda en copropiedad queda incluida entre «los demás propietarios de viviendas», la tributación individual podría verse afectada por el coeficiente más alto. No obstante, el coeficiente de valor justo de mercado debe confirmarse en la normativa definitiva, incluidos los decretos de aplicación. El ámbito geográfico, los sujetos incluidos y el año de entrada en vigor también deben determinarse conforme al texto definitivo promulgado. La deducción básica varía según la residencia efectiva La propuesta de reforma plantea elevar de 1.200 millones de wones a 1.400 millones de wones la deducción básica de las unidades familiares propietarias de una sola vivienda a nombre de una sola persona y aplicar a los demás propietarios de viviendas la siguiente fórmula: 400 millones de wones + 500 millones de wones × proporción del precio de la vivienda habitual respecto al precio total de las viviendas poseídas Si se presupone que esta fórmula se aplica a cada copropietario, la residencia efectiva cambia considerablemente el resultado. Situación de una vivienda en copropiedad Ejemplo de deducción por persona Ejemplo de deducción conjunta de los cónyuges Si residen efectivamente en la vivienda en copropiedad y la proporción de residencia es del 100% 900 millones de wones 1.800 millones de wones Si alquilan la vivienda y residen en otro lugar, por lo que la proporción de residencia es del 0% 400 millones de wones 800 millones de wones Si aplican el régimen especial para una vivienda en copropiedad Por unidad familiar, no como suma de ambos cónyuges 1.400 millones de wones La tabla es una comparación simplificada que aplica la fórmula de la propuesta a una vivienda en copropiedad al 50 a 50. En el cálculo real pueden influir la posesión de otras viviendas, el porcentaje de participación, los criterios para determinar la vivienda habitual y el método para sumar los valores oficiales. En particular, si la vivienda en copropiedad se alquila mediante jeonse o alquiler mensual y los propietarios residen en otro lugar, la deducción conjunta bajo la tributación individual podría reducirse de 1.800 millones de wones a 800 millones de wones. En ese caso, no debe tomarse una decisión confiando únicamente en la explicación anterior de que «cada copropietario recibe una deducción de 900 millones de wones». El régimen especial puede resultar desfavorable incluso con un valor oficial bajo En el régimen especial de copropiedad no solo se produce una inversión de la ventaja en los tramos de precios elevados. La tributación individual también puede resultar más favorable con valores oficiales bajos. Si se presupone que cada cónyuge de una vivienda en copropiedad al 50 a 50 recibe una deducción de 900 millones de wones, es posible que no se genere una base imponible del impuesto integral sobre bienes inmuebles hasta un valor oficial total de 1.800 millones de wones. En cambio, si se elige el régimen especial y se aplica la deducción básica de 1.400 millones de wones, se genera una base imponible sobre la parte del valor oficial que exceda los 1.400 millones de wones. En la simulación facilitada por el operador, los resultados para una vivienda con un valor oficial de 1.500 millones de wones fueron los siguientes. Método de tributación Ejemplo del impuesto integral sobre bienes inmuebles Tributación individual 0 wones Régimen especial para una vivienda en copropiedad 53.760 wones Este ejemplo muestra que, aunque el régimen especial proporcione créditos fiscales, puede resultar más desfavorable si la diferencia entre las deducciones básicas es mayor. El impuesto real debe recalcularse aplicando el coeficiente de valor justo de mercado, la deducción del impuesto sobre la propiedad y los tipos impositivos del año correspondiente. Inversión de la ventaja en viviendas de precio medio y alto La simulación de 2028 incluida en los datos facilitados por el operador comparó el impuesto anual sobre la tenencia, sumando el impuesto integral sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre la propiedad. Dado que no se trata de una tabla oficial de cálculo en la que se hayan publicado todos los tipos impositivos y las condiciones de aplicación de las deducciones, debe considerarse un ejemplo para comprender la estructura, no un punto de referencia absoluto. Valor oficial Impuesto sobre la tenencia con el régimen especial Impuesto sobre la tenencia con tributación individual Método más favorable en el ejemplo 2.000 millones de wones 5,20 millones de wones 5,36 millones de wones Régimen especial, 160.000 wones menos 3.000 millones de wones 10,42 millones de wones 11,41 millones de wones Régimen especial, 990.000 wones menos 4.000 millones de wones 27,83 millones de wones 21,02 millones de wones Tributación individual, 6,81 millones de wones menos 5.000 millones de wones Importe no indicado Importe no indicado La tributación individual es 12,94 millones de wones más baja 6.000 millones de wones Importe no indicado Importe no indicado La tributación individual es 22,67 millones de wones más baja En los datos que comparan únicamente el impuesto integral sobre bienes inmuebles, se indicó que el régimen especial era favorable para valores oficiales situados aproximadamente entre 1.900 millones y 3.100 millones de wones, mientras que la tributación individual daba un importe menor a partir de aproximadamente 3.200 millones de wones. El punto de inversión puede variar si se comparan conjuntamente el impuesto integral sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre la propiedad. Los principales factores que provocan esta inversión son la deducción básica y el límite de los créditos fiscales. La propuesta de reforma incluye limitar los créditos fiscales por edad avanzada y tenencia prolongada a 8 millones de wones en 2027 y a 6 millones de wones a partir de 2028. Si el crédito deja de aumentar al alcanzar el límite, aunque suba el impuesto calculado por el incremento del precio de la vivienda, disminuye la ventaja relativa del régimen especial. Por tanto, no debe utilizarse un valor oficial determinado como punto de corte definitivo para todo el país. El tramo en el que se produce la inversión varía según el porcentaje de participación, la edad, el período de tenencia, la residencia efectiva, las demás viviendas y el límite de la carga fiscal. Método de tributación que debe compararse primero según cada situación Situación Método que debe comprobarse primero Motivo Si el valor oficial conjunto de los cónyuges está dentro del límite de las deducciones básicas individuales Tributación individual Al elegir el régimen especial, la tributación puede comenzar conforme a una deducción menor por unidad familiar Si se cumplen los requisitos de edad avanzada o tenencia prolongada y la vivienda está en un tramo de precio medio Calcular tanto el régimen especial como la tributación individual Los créditos fiscales del régimen especial pueden superar la diferencia entre las deducciones básicas Si el valor oficial es muy elevado Recalcular incluyendo la tributación individual La ventaja del régimen especial puede disminuir al alcanzarse el límite de los créditos fiscales Si la vivienda en copropiedad está alquilada y los propietarios residen en otro lugar Comprobar primero la deducción por proporción de residencia de la propuesta La deducción básica individual puede reducirse considerablemente Si uno o ambos cónyuges poseen participaciones en otra vivienda Revisar primero el número de viviendas y los requisitos del régimen especial Puede cambiar la propia premisa de que se trata de una sola vivienda en copropiedad En lugar de elegir basándose en una sola cifra, como «régimen especial si el valor oficial es de 3.000 millones de wones o menos», resulta más seguro calcular en paralelo el impuesto estimado de ambos métodos bajo las mismas condiciones. Elementos que deben comprobarse antes del cálculo Consulte en la información del Servicio Nacional de Impuestos la fecha de referencia tributaria del año correspondiente y compruebe quiénes son los propietarios de las viviendas y las participaciones en esa fecha. Compruebe el valor oficial del año correspondiente de la vivienda en copropiedad y de las demás viviendas poseídas. Determine si el porcentaje de participación de los cónyuges es de 50 a 50 o si es diferente. Compruebe si la vivienda se reconoce como residencia efectiva. Revise si cada cónyuge posee otras viviendas o participaciones en viviendas, así como derechos de ocupación o derechos de preventa. Compruebe la edad del contribuyente bajo el régimen especial y el período de tenencia de la vivienda. Aplique la deducción básica y el coeficiente de valor justo de mercado correspondientes, respectivamente, a la tributación individual y al régimen especial. Incluya los créditos fiscales por edad avanzada y tenencia prolongada y sus límites, la deducción por la parte duplicada del impuesto sobre la propiedad y el límite de la carga fiscal. Elija el método después de comprobar la normativa definitiva y las instrucciones del Servicio Nacional de Impuestos para declarar el régimen especial en el año correspondiente. El valor oficial y el valor de mercado no son el mismo concepto. No se deben determinar los valores de mercado multiplicando el valor oficial por un coeficiente determinado, porque ello no refleja la realidad de cada región y vivienda; debe utilizarse directamente el valor oficial publicado. Declaración del régimen especial y comprobación de su aplicación El período para declarar el régimen especial para una vivienda en copropiedad se ha establecido habitualmente del 16 al 30 de septiembre. No obstante, debe consultarse la información del Servicio Nacional de Impuestos del año correspondiente para comprobar si el régimen especial seguirá aplicándose al año siguiente y conocer los procedimientos de modificación o exclusión. Si se considera cambiar el método de tributación, deben comprobarse los siguientes aspectos en las instrucciones del Servicio Nacional de Impuestos del año correspondiente. Diferencia entre una nueva solicitud del régimen especial y la declaración de exclusión Cónyuge que será designado contribuyente Porcentaje de participación en la copropiedad y requisitos para ser una unidad familiar propietaria de una sola vivienda Aplicación automática al año siguiente después de la solicitud Posibilidad de presentar la declaración electrónica mediante Hometax y documentación que debe aportarse Durante el primer año de aplicación de la reforma también podrían cambiar el tratamiento de quienes ya hubieran solicitado el régimen especial o el procedimiento de exclusión. Resulta más seguro no asumir que el método del año anterior será automáticamente favorable. Por qué no debe cambiarse la titularidad considerando únicamente el impuesto integral sobre bienes inmuebles Elegir el método de tributación y cambiar la titularidad registral son decisiones completamente distintas. Solicitar o no aplicar el régimen especial de copropiedad supone elegir un método de cálculo del impuesto integral sobre bienes inmuebles, mientras que transferir una participación al cónyuge implica trasladar realmente la propiedad del inmueble. El cambio de titularidad puede generar conjuntamente los siguientes costes y problemas jurídicos. Declaración del impuesto sobre donaciones y aplicación de deducciones por una donación al cónyuge Impuesto sobre adquisiciones e impuesto local de educación por la adquisición de una participación Gastos de inscripción registral y costes jurídicos Cambios futuros en el cálculo del valor de adquisición y del período de tenencia a efectos del impuesto sobre las ganancias de capital Problemas relacionados con las condiciones del préstamo hipotecario y el consentimiento de la entidad financiera Relaciones con acreedores, composición del patrimonio hereditario y división de bienes en caso de divorcio Aunque la diferencia anual del impuesto integral sobre bienes inmuebles sea de cientos de miles o varios millones de wones, los costes de transferir la titularidad pueden ser mayores. Primero deben compararse la tributación individual y el régimen especial. El cambio de titularidad debe evaluarse por separado después de calcular todos los efectos fiscales y jurídicos en las fases de adquisición, tenencia, transmisión y herencia. Deben distinguirse la propuesta de reforma y la legislación fiscal definitiva El anuncio de una propuesta de reforma fiscal no determina por sí solo el impuesto del año siguiente. Los contenidos regulados por ley, como la deducción básica, pueden requerir un proceso legislativo en la Asamblea Nacional, mientras que en el caso de elementos establecidos en normas de rango inferior, como el coeficiente de valor justo de mercado, deben comprobarse las modificaciones de los decretos de aplicación. Para adoptar una decisión definitiva, conviene realizar las comprobaciones en el siguiente orden. Compruebe si la ley modificada fue aprobada por la Asamblea Nacional. Compruebe la fecha de promulgación de la ley y su período de aplicación. Compruebe el coeficiente definitivo de valor justo de mercado en el decreto de aplicación de la Ley del Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles. Consulte las instrucciones de declaración y los ejemplos de cálculo del Servicio Nacional de Impuestos correspondientes al año. Verifique que la información sobre viviendas y participaciones de los datos precargados de Hometax y de la liquidación tributaria coincida con la inscripción registral real. En conclusión, la copropiedad por sí sola no determina automáticamente un ahorro fiscal ni una desventaja. En los tramos de precios bajos puede ser más importante la deducción básica individual; en los tramos medios, los créditos fiscales por edad avanzada y tenencia prolongada; y en los tramos altos, los límites de las deducciones y el coeficiente de valor justo de mercado. FAQ Q. Si un matrimonio posee conjuntamente una vivienda, ¿se considera que tiene varias viviendas? A. El hecho de que un matrimonio se reparta la titularidad de una sola vivienda no significa que tenga varias viviendas en el sentido habitual. Sin embargo, en principio no queda incluido directamente en la definición de hogar con una sola vivienda de la Ley del Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles, por lo que se aplica la tributación individual; si cumple los requisitos, puede optar por el régimen especial para una vivienda en copropiedad. Q. Si se solicita el régimen especial para una vivienda en copropiedad, ¿el impuesto disminuye necesariamente? A. No. El régimen especial permite aplicar la deducción básica para hogares con una sola vivienda y los créditos fiscales por edad avanzada y tenencia prolongada, pero el importe total de las deducciones puede ser inferior a la suma de las deducciones básicas individuales que recibe cada copropietario. Si el valor oficial es bajo o el efecto de los créditos fiscales es reducido, la tributación individual puede resultar más favorable. Q. ¿Las viviendas en copropiedad con un valor oficial de 1.800 millones de wones o menos están exentas del impuesto integral sobre bienes inmuebles? A. En un caso sencillo en el que el matrimonio posea la vivienda al 50 % y cada cónyuge aplique íntegramente la deducción básica de 900 millones de wones, es posible que no se genere base imponible hasta un valor oficial total de 1.800 millones de wones. El resultado puede variar según la posesión de otras viviendas o participaciones, la introducción o no de una deducción vinculada a la proporción de residencia y la normativa definitiva revisada. Q. Si se alquila una vivienda en copropiedad, ¿se reduce la deducción básica? A. Si la fórmula vinculada a la proporción de residencia de la propuesta de reforma fiscal de 2026 proporcionada por el operador entra en vigor sin cambios, la deducción de cada copropietario que no resida en esa vivienda podría reducirse hasta 400 millones de wones por persona. Aún deben verificarse el ámbito de aplicación de la normativa definitiva y los criterios para determinar la residencia. Q. ¿El régimen especial siempre resulta más favorable para las personas de edad avanzada o con una tenencia prolongada? A. No siempre resulta más favorable. Una edad avanzada y un período de tenencia largo pueden aumentar el efecto de los créditos fiscales del régimen especial, pero deben calcularse conjuntamente la diferencia entre las deducciones básicas, el límite de los créditos fiscales y el valor oficial de la vivienda. En el caso de viviendas de alto valor, también existe la posibilidad de que la tributación individual sea menor debido al límite de las deducciones. Q. ¿Es necesario solicitar de nuevo cada año el régimen especial para copropietarios? A. Para saber si el régimen especial seguirá aplicándose al año siguiente y conocer los procedimientos de modificación o exclusión de su aplicación, se deben consultar las instrucciones del Servicio Nacional de Impuestos correspondientes a ese año. Para cambiar el método de tributación, hay que consultar las instrucciones del Servicio Nacional de Impuestos durante el período de declaración de ese año y comprobar por separado los procedimientos de nueva solicitud y de exclusión de la aplicación. Q. ¿Cuál es el plazo para solicitar el régimen especial para copropietarios? A. Con el régimen vigente hasta ahora, el período de declaración para el régimen especial se ha establecido generalmente del 16 al 30 de septiembre. Para conocer las fechas exactas del año de entrada en vigor de la reforma, el procedimiento de declaración electrónica y los documentos que deben presentarse, se deben consultar el anuncio del Servicio Nacional de Impuestos y las instrucciones de Hometax. Q. ¿Es aconsejable cambiar una vivienda en copropiedad a la titularidad exclusiva de una persona para reducir el impuesto integral sobre bienes inmuebles? A. No debe decidirse teniendo en cuenta únicamente el impuesto integral sobre bienes inmuebles. La transferencia de una participación al cónyuge puede implicar la declaración del impuesto sobre donaciones, el impuesto sobre adquisiciones, los gastos registrales y futuras cuestiones relacionadas con el impuesto sobre las ganancias patrimoniales y la herencia. Antes de cambiar la titularidad, conviene comparar primero si el problema puede resolverse simplemente eligiendo entre la tributación individual y el régimen especial. Q. ¿Se puede aplicar tal cual el tramo de inversión según el valor oficial que aparece en el artículo? A. No debe aplicarse tal cual. El punto de inversión cambia según el porcentaje de participación, la edad, el período de tenencia, la residencia efectiva, la posesión de otras viviendas, el coeficiente de valor justo de mercado y el límite de los créditos fiscales. Las cifras del artículo deben utilizarse únicamente como una simulación basada en supuestos específicos. Q. Cuando se anuncia una propuesta de reforma fiscal, ¿se aplica de inmediato al cálculo del impuesto integral sobre bienes inmuebles? A. No. Los aspectos que requieran una reforma legal deben ser aprobados por la Asamblea Nacional y promulgados; en cuanto a los aspectos regulados por decretos de aplicación, también deben comprobarse el contenido definitivo de la reforma y su fecha de entrada en vigor. Para el pago efectivo de impuestos, prevalecen la normativa definitiva y las instrucciones del Servicio Nacional de Impuestos correspondientes a ese año. Sources - Centro Nacional de Información Jurídica, Ley del Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles: https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법 - Centro Nacional de Información Jurídica, Decreto de Ejecución de la Ley del Impuesto Integral sobre Bienes Inmuebles: https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법시행령 - Hometax del Servicio Nacional de Impuestos: https://www.hometax.go.kr/ - Decisión del Tribunal Constitucional 2006헌바112 sobre el impuesto integral sobre bienes inmuebles: https://www.law.go.kr/헌재결정례/(2006헌바112) Images - Pareja de mediana edad revisando documentos y gráficos financieros junto a una llave de casa: https://onbinder.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTIwNTIsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--816b578953b82ace652e92259ffd21d7f492cade/ai-100d38ea.webp - Infografía de una pareja, una casa compartida y documentos fiscales sobre una balanza: https://onbinder.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MTIwNTgsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--a27d25fa4cdb677a5a048db953d99fe04779e939/ai-77d15e62.webp --- Category: Guía de políticas Source: https://onbinder.com/es/articles/2026-joint-ownership-comprehensive-real-estate-tax License: cc_by Translation-Status: reviewed