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title: "Berechnung der Immobiliensteuer für Ehepaare mit Miteigentum nach der Steuerreform 2026"
locale: de
category: policy_guide
category_name: "Programme \u0026 Leistungen"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://onbinder.com/en/articles/2026-joint-ownership-comprehensive-real-estate-tax
published_at: 2026-08-26T11:20:08+09:00
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# Berechnung der Immobiliensteuer für Ehepaare mit Miteigentum nach der Steuerreform 2026

> Wird der Steuerreformplan 2026 unverändert umgesetzt, hängt es bei Ehepaaren, die gemeinsam eine Wohnung besitzen, nicht nur vom amtlich festgestellten Wert ab, ob die Besteuerung je Person oder die Sonderregelung für Haushalte mit einer Wohnung günstiger ist, sondern auch von der Selbstnutzung, dem Alter, der Haltedauer und der Höchstgrenze der Steuerermäßigung. Der Reformplan ist jedoch von der endgültigen Gesetzgebung zu unterscheiden. Vor der tatsächlichen Wahl sollten daher die Rechtsvorschriften des betreffenden Jahres und die Hinweise der nationalen Steuerbehörde erneut geprüft werden.

## Key Points

- Besitzen Ehegatten gemeinsam eine Wohnung, fallen sie nach dem geltenden Gesetz über die umfassende Immobiliensteuer grundsätzlich nicht unter die Definition eines Haushalts mit nur einer Wohnung. Erfüllen sie jedoch die Voraussetzungen, können sie auf gesonderten Antrag die Sonderregelung für eine gemeinsam gehaltene Wohnung wählen.
- Nach dem Reformplan richtet sich der Freibetrag bei der Besteuerung je Person nach dem Anteil der Selbstnutzung. Daher können sich die Ergebnisse bei selbst genutztem und nicht selbst genutztem Miteigentum deutlich unterscheiden.
- Die Sonderregelung für Miteigentum ist nicht immer günstiger. Bei einem niedrigen amtlich festgestellten Wert kann der persönliche Freibetrag vorteilhaft sein, während im mittleren Bereich Steuerermäßigungen für ältere Personen und eine lange Haltedauer günstiger wirken können.
- Bei hochpreisigen Wohnungen kann der Vorteil der Sonderregelung aufgrund der Höchstgrenze für Steuerermäßigungen sinken, sodass die Besteuerung je Person wieder günstiger sein kann.
- Die Wahl der Besteuerungsart und eine Änderung des Eigentümereintrags sind voneinander getrennt zu betrachten. Wer Anteile allein wegen der Immobiliensteuer überträgt, kann dadurch höhere Kosten wie Schenkungsteuer, Erwerbsteuer und Grundbuchkosten verursachen.

Die umfassende Immobiliensteuer für ein Wohnobjekt im gemeinsamen Eigentum von Ehepaaren lässt sich nicht mehr mit dem einen Satz beurteilen, gemeinsames Eigentum führe grundsätzlich zu einer Steuerersparnis. Denn wenn die im Steuerreformplan 2026 vorgesehene Differenzierung des Verkehrswertfaktors und der an den Anteil der Eigennutzung gekoppelte Freibetrag eingeführt werden, kann je nach amtlich festgesetztem Wert, tatsächlicher Eigennutzung, Alter und Besitzdauer eine andere Besteuerungsweise vorteilhafter sein.

Dieser Artikel analysiert mit Stand vom 26. August 2026 die Struktur des Reformplans und die vom Betreiber bereitgestellten Simulationen. Der Steuerreformplan ist noch keine endgültige Rechtsvorschrift; Inhalt, Zeitpunkt des Inkrafttretens und Berechnungsmethode können sich im Zuge der Änderung von Gesetzen und Durchführungsverordnungen ändern.

## Warum gemeinsames Eigentum nicht automatisch als ein Haushalt mit einem Wohnobjekt gilt

Nach dem Gesetz über die umfassende Immobiliensteuer bezeichnet ein Steuerpflichtiger mit einem Wohnobjekt pro Haushalt grundsätzlich einen Fall, in dem nur ein Haushaltsmitglied ein einziges Wohnobjekt besitzt, das der Grundsteuer auf Wohnobjekte unterliegt. Besitzen beide Ehepartner jeweils einen Anteil an einem Wohnobjekt, gibt es zwei Grundsteuerpflichtige, sodass dieser Fall nicht unmittelbar unter diese Definition fällt.

Dies bedeutet nicht, dass ein Ehepaar rechtlich „mehrere Wohnobjekte besitzt“, obwohl es tatsächlich nur ein einziges Haus oder eine einzige Wohnung hat. Genauer gesagt bedeutet es, dass die Voraussetzungen für die grundsätzliche Einstufung als Steuerpflichtiger mit einem Wohnobjekt pro Haushalt bei der umfassenden Immobiliensteuer nicht erfüllt sind. Alltagssprachliche Angaben zur Zahl der Wohnobjekte, die Anwendung von Steuersätzen und die Einordnung beim Grundfreibetrag müssen voneinander unterschieden werden.

Für Ehepaare mit gemeinsamem Eigentum gibt es im Wesentlichen zwei Berechnungsmethoden.

| Methode | Berechnungsstruktur | Hauptmerkmale |
|---|---|---|
| Individualbesteuerung | Getrennte Berechnung für den jeweiligen Anteil am Wohnobjekt | Beide Ehepartner erhalten jeweils den Grundfreibetrag, die Anwendung der Steuergutschriften für ältere Personen und langfristigen Besitz kann jedoch eingeschränkt sein |
| Sonderregelung für ein Wohnobjekt im gemeinsamen Eigentum | Berechnung nach den Regeln für ein allein gehaltenes Wohnobjekt eines Ein-Wohnobjekt-Haushalts, wobei eine Person als Steuerpflichtiger gilt | Der Grundfreibetrag für einen Haushalt mit einem Wohnobjekt sowie die Steuergutschriften für ältere Personen und langfristigen Besitz können angewendet werden, die Steuer fällt dadurch jedoch nicht immer niedriger aus |

Die Sonderregelung für gemeinsames Eigentum ändert das im Grundbuch eingetragene Eigentum nicht in Alleineigentum. Die Anteile bleiben unverändert; lediglich die Berechnungsmethode für die umfassende Immobiliensteuer des betreffenden Jahres wird anders angewendet.

## Warum die Differenzierung des Verkehrswertfaktors wichtig ist

Vereinfacht wird die Bemessungsgrundlage der umfassenden Immobiliensteuer wie folgt berechnet.

`(Summe der amtlich festgesetzten Werte der gehaltenen Wohnobjekte - Grundfreibetrag) × Verkehrswertfaktor`

Anschließend wird die endgültige Steuer unter Berücksichtigung der Steuersätze für die jeweiligen Stufen der Bemessungsgrundlage, des Abzugs für doppelt berücksichtigte Grundsteuer, der Obergrenze der Steuerbelastung sowie der Steuergutschriften für ältere Personen und langfristigen Besitz berechnet. Steigt der Verkehrswertfaktor, kann daher selbst bei unverändertem amtlich festgesetztem Wert und Freibetrag die Bemessungsgrundlage größer werden.

Nach dem vom Betreiber bereitgestellten Reformplan soll der Verkehrswertfaktor 2027 auf 70% steigen. Ab 2028 sollen Alleineigentümer eines Wohnobjekts pro Haushalt in ausgewiesenen Regulierungsgebieten weiterhin 70% anwenden, während für sonstige Eigentümer von Wohnobjekten 80% gelten sollen. Wird ein Wohnobjekt im gemeinsamen Eigentum nach der grundsätzlichen Einstufung den „sonstigen Eigentümern von Wohnobjekten“ zugerechnet, kann bei der Individualbesteuerung der höhere Faktor zur Anwendung kommen.

Der Verkehrswertfaktor muss jedoch anhand der endgültigen Rechtsvorschriften einschließlich der Durchführungsverordnung geprüft werden. Auch der räumliche Geltungsbereich, die betroffenen Steuerpflichtigen und das Anwendungsjahr sind anhand der endgültig verkündeten Fassung zu beurteilen.

## Wie sich der Grundfreibetrag je nach Eigennutzung verändert

Der Reformplan sieht vor, den Grundfreibetrag für Alleineigentümer eines Wohnobjekts pro Haushalt von 1,2 Milliarden Won auf 1,4 Milliarden Won anzuheben und für sonstige Eigentümer von Wohnobjekten folgende Formel anzuwenden.

`400 Millionen Won + 500 Millionen Won × Anteil des Werts des selbst bewohnten Wohnobjekts am Wert aller gehaltenen Wohnobjekte`

Unter der Annahme, dass diese Formel auf jeden Miteigentümer einzeln angewendet wird, verändert die tatsächliche Eigennutzung das Ergebnis erheblich.

| Situation bei einem Wohnobjekt im gemeinsamen Eigentum | Beispiel für den Freibetrag pro Person | Beispiel für den gemeinsamen Freibetrag des Ehepaars |
|---|---:|---:|
| Tatsächliche Eigennutzung des gemeinsam gehaltenen Wohnobjekts mit einem Wohnanteil von 100% | 900 Millionen Won | 1,8 Milliarden Won |
| Vermietung des betreffenden Wohnobjekts und Wohnen an einem anderen Ort mit einem Wohnanteil von 0% | 400 Millionen Won | 800 Millionen Won |
| Anwendung der Sonderregelung für ein Wohnobjekt im gemeinsamen Eigentum | Nicht gemeinsam für das Ehepaar, sondern auf Haushaltsbasis | 1,4 Milliarden Won |

Die Tabelle ist ein vereinfachter Vergleich, bei dem die Formel des Reformplans auf ein einziges Wohnobjekt im gemeinsamen Eigentum zu gleichen Anteilen von 50 zu 50 angewendet wurde. Bei der tatsächlichen Berechnung können weitere gehaltene Wohnobjekte, die Beteiligungsquote, die Kriterien für die Einstufung als selbst bewohntes Wohnobjekt und die Methode zur Zusammenrechnung der amtlich festgesetzten Werte Einfluss haben.

Wird das gemeinsam gehaltene Wohnobjekt insbesondere per Jeonse oder gegen monatliche Miete vermietet und wohnt das Ehepaar an einem anderen Ort, kann sich der gemeinsame Freibetrag bei der Individualbesteuerung von 1,8 Milliarden Won auf 800 Millionen Won verringern. In diesem Fall sollte die Entscheidung nicht allein auf der bisherigen Erklärung beruhen, Miteigentümer erhielten jeweils einen Freibetrag von 900 Millionen Won.

## Auch bei einem niedrigen amtlich festgesetzten Wert kann die Sonderregelung nachteilig sein

Die Sonderregelung für gemeinsames Eigentum führt nicht nur im Hochpreissegment zu einer Umkehr der Vorteilhaftigkeit. Auch bei einem niedrigen amtlich festgesetzten Wert kann die Individualbesteuerung günstiger sein.

Unter der Annahme, dass ein Ehepaar mit gemeinsamen Anteilen von 50 zu 50 jeweils einen Freibetrag von 900 Millionen Won erhält, kann bis zu einem amtlich festgesetzten Gesamtwert des Wohnobjekts von 1,8 Milliarden Won keine Bemessungsgrundlage für die umfassende Immobiliensteuer entstehen. Wird dagegen die Sonderregelung gewählt und ein Grundfreibetrag von 1,4 Milliarden Won angewendet, entsteht für den Teil des amtlich festgesetzten Werts über 1,4 Milliarden Won eine Bemessungsgrundlage.

In der vom Betreiber bereitgestellten Simulation wurden für ein Wohnobjekt mit einem amtlich festgesetzten Wert von 1,5 Milliarden Won folgende Ergebnisse angegeben.

| Besteuerungsweise | Beispiel für die umfassende Immobiliensteuer |
|---|---:|
| Individualbesteuerung | 0 Won |
| Sonderregelung für ein Wohnobjekt im gemeinsamen Eigentum | 53,760 Won |

Dieses Beispiel zeigt, dass die Sonderregelung trotz der gewährten Steuergutschriften nachteilig sein kann, wenn der Unterschied beim Grundfreibetrag größer ist. Die tatsächliche Steuer muss unter Berücksichtigung des Verkehrswertfaktors des betreffenden Jahres, des Grundsteuerabzugs und der Steuersätze neu berechnet werden.

## Umkehr der Vorteilhaftigkeit bei mittleren Preisen und hochwertigen Wohnobjekten

Die in den vom Betreiber bereitgestellten Unterlagen enthaltene Simulation für 2028 verglich die jährlichen Besitzsteuern aus umfassender Immobiliensteuer und Grundsteuer. Da es sich nicht um eine offizielle Berechnungstabelle handelt, in der sämtliche konkreten Steuersätze und Voraussetzungen für die Anwendung der Freibeträge offengelegt sind, ist sie nicht als absoluter Maßstab, sondern als Beispiel zum Verständnis der Struktur zu betrachten.

| Amtlich festgesetzter Wert | Besitzsteuer mit Sonderregelung | Besitzsteuer bei Individualbesteuerung | Im Beispiel vorteilhafte Methode |
|---:|---:|---:|---|
| 2 Milliarden Won | 5,20 Millionen Won | 5,36 Millionen Won | Sonderregelung, 160,000 Won niedriger |
| 3 Milliarden Won | 10,42 Millionen Won | 11,41 Millionen Won | Sonderregelung, 990,000 Won niedriger |
| 4 Milliarden Won | 27,83 Millionen Won | 21,02 Millionen Won | Individualbesteuerung, 6,81 Millionen Won niedriger |
| 5 Milliarden Won | Betrag nicht angegeben | Betrag nicht angegeben | Individualbesteuerung um 12,94 Millionen Won niedriger |
| 6 Milliarden Won | Betrag nicht angegeben | Betrag nicht angegeben | Individualbesteuerung um 22,67 Millionen Won niedriger |

In Unterlagen, die nur die umfassende Immobiliensteuer vergleichen, wurde angegeben, dass die Sonderregelung bei einem amtlich festgesetzten Wert zwischen etwa 1,9 Milliarden Won und 3,1 Milliarden Won vorteilhaft ist und die Individualbesteuerung ab etwa 3,2 Milliarden Won niedriger ausfällt. Werden die umfassende Immobiliensteuer und die Grundsteuer gemeinsam verglichen, kann sich der Umkehrpunkt verschieben.

Die Hauptgründe für diese Umkehr sind der Grundfreibetrag und die Obergrenze der Steuergutschriften. Der Reformplan sieht vor, die Steuergutschriften für ältere Personen und langfristigen Besitz 2027 auf 8 Millionen Won und ab 2028 auf 6 Millionen Won zu begrenzen. Steigt mit dem Wert des Wohnobjekts auch die berechnete Steuer, während die Gutschrift an der Obergrenze stehen bleibt, verringert sich der relative Vorteil der Sonderregelung.

Ein bestimmter amtlich festgesetzter Wert sollte daher nicht als landesweit einheitlicher, endgültiger Schwellenwert verwendet werden. Der Umkehrbereich verändert sich je nach Beteiligungsquote, Alter, Besitzdauer, tatsächlicher Eigennutzung, weiteren Wohnobjekten und Obergrenze der Steuerbelastung.

## Welche Besteuerungsweise je nach Situation zuerst verglichen werden sollte

| Situation | Zuerst zu prüfende Methode | Grund |
|---|---|---|
| Der gemeinsame amtlich festgesetzte Wert des Ehepaars liegt innerhalb des individuellen Grundfreibetrags | Individualbesteuerung | Bei Wahl der Sonderregelung kann die Besteuerung bereits ab dem niedrigeren Freibetrag für einen Haushalt beginnen |
| Die Voraussetzungen hinsichtlich hohen Alters oder langfristigen Besitzes sind erfüllt und das Wohnobjekt liegt im mittleren Preissegment | Sowohl Sonderregelung als auch Individualbesteuerung berechnen | Die Steuergutschriften der Sonderregelung können den Unterschied beim Grundfreibetrag übersteigen |
| Der amtlich festgesetzte Wert ist sehr hoch | Neuberechnung einschließlich Individualbesteuerung | Wird die Obergrenze der Steuergutschriften erreicht, kann sich der Vorteil der Sonderregelung verringern |
| Das gemeinsam gehaltene Wohnobjekt wird vermietet und das Ehepaar wohnt an einem anderen Ort | Zuerst den an den Wohnanteil gekoppelten Freibetrag des Reformplans prüfen | Der individuelle Grundfreibetrag kann sich erheblich verringern |
| Einer oder beide Ehepartner besitzen Anteile an weiteren Wohnobjekten | Zuerst Zahl der Wohnobjekte und Anspruch auf die Sonderregelung prüfen | Bereits die Annahme, es liege ein einziges Wohnobjekt im gemeinsamen Eigentum vor, kann sich ändern |

Statt die Wahl anhand einer einzigen Zahl wie „bei einem amtlich festgesetzten Wert von höchstens 3 Milliarden Won gilt die Sonderregelung“ zu treffen, ist es sicherer, die voraussichtliche Steuer für beide Methoden unter identischen Bedingungen nebeneinander zu berechnen.

## Vor der Berechnung zu prüfende Punkte

1. Prüfen Sie den Stichtag für die Besteuerung des betreffenden Jahres anhand der Hinweise der nationalen Steuerbehörde und stellen Sie fest, wem die Wohnobjekte und Anteile an diesem Stichtag gehören.
2. Prüfen Sie die amtlich festgesetzten Werte des gemeinsam gehaltenen Wohnobjekts und weiterer gehaltener Wohnobjekte für das betreffende Jahr.
3. Stellen Sie fest, ob die Beteiligungsquoten der Ehepartner 50 zu 50 betragen oder anders verteilt sind.
4. Prüfen Sie, ob das betreffende Wohnobjekt als tatsächlich selbst bewohntes Wohnobjekt anerkannt wird.
5. Prüfen Sie bei beiden Ehepartnern den Besitz weiterer Wohnobjekte oder Wohnobjektanteile sowie von Einzugs- und Vorerwerbsrechten.
6. Prüfen Sie das Alter des nach der Sonderregelung Steuerpflichtigen und die Besitzdauer des Wohnobjekts.
7. Setzen Sie die jeweils für die Individualbesteuerung und die Sonderregelung geltenden Grundfreibeträge und Verkehrswertfaktoren ein.
8. Berücksichtigen Sie auch die Steuergutschriften für ältere Personen und langfristigen Besitz samt Obergrenze, den Abzug für doppelt berücksichtigte Grundsteuer und die Obergrenze der Steuerbelastung.
9. Wählen Sie die Methode erst nach Prüfung der endgültigen Rechtsvorschriften und der Hinweise der nationalen Steuerbehörde zur Anmeldung der Sonderregelung für das betreffende Jahr.

Der amtlich festgesetzte Wert und der Marktwert sind nicht dasselbe. Wird der Marktwert durch Multiplikation des amtlich festgesetzten Werts mit einem bestimmten Faktor pauschal angenommen, werden die tatsächlichen Unterschiede je nach Region und Wohnobjekt nicht berücksichtigt. Daher ist der offizielle amtlich festgesetzte Wert direkt zu verwenden.

## Anmeldung und Prüfung der Anwendung der Sonderregelung

Der Anmeldezeitraum für die Sonderregelung für ein Wohnobjekt im gemeinsamen Eigentum lief üblicherweise vom 16. September bis zum 30. September. Ob die Sonderregelung im Folgejahr angewendet wird und welche Verfahren für Änderungen oder den Ausschluss ihrer Anwendung gelten, muss jedoch anhand der Hinweise der nationalen Steuerbehörde für das betreffende Jahr geprüft werden.

Wer eine Änderung der Besteuerungsweise erwägt, sollte in den Hinweisen der nationalen Steuerbehörde für das betreffende Jahr folgende Punkte prüfen.

- Unterscheidung zwischen einem Neuantrag auf die Sonderregelung und der Meldung über den Ausschluss ihrer Anwendung
- Der als Steuerpflichtiger zu bestimmende Ehepartner
- Beteiligungsquote am gemeinsamen Eigentum und Voraussetzungen für einen Haushalt mit einem Wohnobjekt
- Ob die Anwendung nach dem Antrag im Folgejahr automatisch fortgesetzt wird
- Möglichkeit der elektronischen Anmeldung über Hometax und erforderliche Unterlagen

Im ersten Jahr der Umsetzung des Reformplans könnten sich auch die Behandlung bisheriger Antragsteller der Sonderregelung oder das Verfahren zum Ausschluss ihrer Anwendung ändern. Es ist sicherer, nicht davon auszugehen, dass die im Vorjahr gewählte Methode automatisch vorteilhaft bleibt.

## Warum das Eigentum nicht allein wegen der umfassenden Immobiliensteuer geändert werden sollte

Die Wahl der Besteuerungsweise und eine Änderung des im Grundbuch eingetragenen Eigentums sind völlig unterschiedliche Entscheidungen. Die Beantragung oder Nichtanwendung der Sonderregelung für gemeinsames Eigentum betrifft lediglich die Wahl der Berechnungsmethode für die umfassende Immobiliensteuer. Die Übertragung eines Anteils auf den Ehepartner ist dagegen eine tatsächliche Übertragung des Immobilieneigentums.

Bei einer Änderung des Eigentums können gleichzeitig folgende Kosten und rechtliche Fragen entstehen.

- Anmeldung der Schenkungsteuer und Anwendung von Freibeträgen bei einer Schenkung an den Ehepartner
- Erwerbsteuer und lokale Bildungssteuer aufgrund des Erwerbs eines Anteils
- Kosten für den Grundbuchantrag und Rechtskosten
- Änderungen bei der Berechnung der Anschaffungskosten und Besitzdauer für eine spätere Veräußerungsgewinnsteuer
- Fragen zu Hypothekenvereinbarungen und zur Zustimmung des Finanzinstituts
- Gläubigerverhältnisse, Zusammensetzung des Nachlasses und Vermögensaufteilung bei einer Scheidung

Selbst wenn sich die jährliche umfassende Immobiliensteuer um Hunderttausende oder mehrere Millionen Won unterscheidet, können die Kosten der Eigentumsübertragung höher sein. Zunächst sollten Individualbesteuerung und Sonderregelung verglichen werden. Über eine Änderung des Eigentums sollte anschließend gesondert entschieden werden, nachdem sämtliche steuerlichen und rechtlichen Auswirkungen in den Phasen Erwerb, Besitz, Veräußerung und Erbschaft berechnet wurden.

## Reformplan und endgültiges Steuerrecht müssen unterschieden werden

Allein durch die Bekanntgabe eines Steuerreformplans steht die Steuer des Folgejahres noch nicht fest. Für gesetzlich geregelte Punkte wie den Grundfreibetrag kann ein Gesetzgebungsverfahren in der Nationalversammlung erforderlich sein. Bei Punkten, die wie der Verkehrswertfaktor in nachrangigen Rechtsvorschriften geregelt werden, muss die Änderung der Durchführungsverordnung geprüft werden.

Für die endgültige Beurteilung ist folgende Prüfungsreihenfolge angemessen.

1. Prüfen Sie, ob das Änderungsgesetz von der Nationalversammlung verabschiedet wurde.
2. Prüfen Sie das Verkündungsdatum des Gesetzes und den Zeitpunkt seiner Anwendung.
3. Prüfen Sie den endgültigen Verkehrswertfaktor in der Durchführungsverordnung zum Gesetz über die umfassende Immobiliensteuer.
4. Prüfen Sie die Hinweise der nationalen Steuerbehörde zur Anmeldung und die Berechnungsbeispiele für das betreffende Jahr.
5. Prüfen Sie, ob die Angaben zu Wohnobjekten und Anteilen in den vorausgefüllten Hometax-Daten und im Steuerbescheid mit den tatsächlichen Grundbucheinträgen übereinstimmen.

Zusammenfassend entscheidet das gemeinsame Eigentum an sich nicht automatisch darüber, ob eine Steuerersparnis oder ein Nachteil entsteht. Im unteren Preissegment kann der individuelle Grundfreibetrag, im mittleren Bereich können die Gutschriften für ältere Personen und langfristigen Besitz und im hohen Preissegment können die Obergrenze der Gutschriften sowie der Verkehrswertfaktor jeweils die wichtigeren Variablen sein.

## FAQ

### Gilt ein Ehepaar als Eigentümer mehrerer Wohnimmobilien, wenn es gemeinsam eine einzige Wohnimmobilie besitzt?
Allein weil ein Ehepaar die Anteile an einer einzigen Wohnimmobilie untereinander aufgeteilt hält, gilt es im üblichen Sinne nicht als Eigentümer mehrerer Wohnimmobilien. Es fällt jedoch nicht unmittelbar unter die grundsätzliche Definition eines Ein-Haushalt-Ein-Wohnimmobilien-Eigentümers im Gesetz über die umfassende Immobilienbesitzsteuer, sodass eine individuelle Besteuerung erfolgt. Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann die Sonderregelung für eine gemeinsam gehaltene Wohnimmobilie gewählt werden.

### Sinkt die Steuer immer, wenn die Sonderregelung für eine gemeinsam gehaltene Wohnimmobilie beantragt wird?
Nein. Im Rahmen der Sonderregelung können der Grundfreibetrag für einen Ein-Haushalt-Ein-Wohnimmobilien-Eigentümer sowie die Steuergutschriften für ältere Personen und langfristigen Besitz angewandt werden. Der Gesamtfreibetrag kann jedoch geringer ausfallen als die Summe der individuellen Grundfreibeträge, die jeder Miteigentümer erhält. Bei einem niedrigen amtlich festgestellten Wert oder einer geringen Wirkung der Steuergutschriften kann die individuelle Besteuerung vorteilhafter sein.

### Fällt für eine gemeinsam gehaltene Wohnimmobilie mit einem amtlich festgestellten Wert von höchstens 1,8 Milliarden Won keine umfassende Immobilienbesitzsteuer an?
In einem einfachen Fall, in dem ein Ehepaar die Immobilie zu jeweils 50 Prozent gemeinsam besitzt und jeder den Grundfreibetrag von 900 Millionen Won vollständig in Anspruch nimmt, kann bis zu einem gesamten amtlich festgestellten Wert von 1,8 Milliarden Won keine Steuerbemessungsgrundlage entstehen. Das Ergebnis kann je nach Besitz weiterer Wohnimmobilien oder Anteile, der Einführung eines Freibetrags entsprechend dem Anteil der Eigennutzung sowie den endgültig geänderten Rechtsvorschriften abweichen.

### Verringert sich der Grundfreibetrag, wenn eine gemeinsam gehaltene Wohnimmobilie vermietet wird?
Falls die im vom Betreiber bereitgestellten Steuerreformvorschlag 2026 enthaltene, an den Anteil der Eigennutzung gekoppelte Berechnungsformel unverändert in Kraft tritt, könnte sich der Freibetrag eines Miteigentümers, der nicht in der betreffenden Wohnimmobilie wohnt, auf bis zu 400 Millionen Won pro Person verringern. Hierzu müssen jedoch noch der Anwendungsbereich der endgültigen Rechtsvorschriften und die Kriterien für die Feststellung der Eigennutzung geprüft werden.

### Ist die Sonderregelung für ältere Personen und langfristige Eigentümer immer vorteilhaft?
Sie ist nicht immer vorteilhaft. Bei höherem Alter und längerer Besitzdauer kann die Wirkung der Steuergutschriften im Rahmen der Sonderregelung größer werden, doch müssen die Unterschiede bei den Grundfreibeträgen, die Obergrenzen der Steuergutschriften und der amtlich festgestellte Wert der Wohnimmobilie gemeinsam berücksichtigt werden. Bei hochpreisigen Wohnimmobilien kann die individuelle Besteuerung aufgrund der Obergrenzen für die Gutschriften ebenfalls niedriger ausfallen.

### Muss die Sonderregelung für gemeinsames Eigentum jedes Jahr neu beantragt werden?
Ob die Sonderregelung im folgenden Jahr gilt und welche Verfahren für Änderungen oder den Ausschluss ihrer Anwendung vorgesehen sind, ist anhand der Hinweise der Nationalen Steuerbehörde für das betreffende Jahr zu prüfen. Wer die Besteuerungsart ändern möchte, muss in den Hinweisen der Nationalen Steuerbehörde für den Erklärungszeitraum des betreffenden Jahres zwischen dem Verfahren für einen Neuantrag und dem Verfahren für den Ausschluss der Anwendung unterscheiden.

### Wann ist der Antragszeitraum für die Sonderregelung bei gemeinsamem Eigentum?
Nach dem bisherigen System lief der Erklärungszeitraum für die Sonderregelung im Allgemeinen vom 16. September bis zum 30. September. Der genaue Zeitraum im Jahr des Inkrafttretens der Reform, der Weg für die elektronische Erklärung und die einzureichenden Unterlagen müssen anhand der Bekanntmachungen der Nationalen Steuerbehörde und der Hinweise von Hometax geprüft werden.

### Ist es ratsam, gemeinsames Eigentum in Alleineigentum umzuwandeln, um die umfassende Immobilienbesitzsteuer zu senken?
Die Entscheidung darf nicht allein anhand der umfassenden Immobilienbesitzsteuer getroffen werden. Bei der Übertragung eines Anteils auf den Ehepartner können eine Schenkungsteuererklärung, Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten sowie spätere Fragen zur Veräußerungsgewinnsteuer und Erbschaft entstehen. Vor einer Änderung der Eigentümereintragung sollte zunächst verglichen werden, ob sich die Angelegenheit allein durch die Wahl zwischen individueller Besteuerung und Sonderregelung lösen lässt.

### Kann der im Artikel genannte Umkehrbereich beim amtlich festgestellten Wert unverändert angewandt werden?
Er darf nicht unverändert angewandt werden. Der Umkehrpunkt ändert sich je nach Anteilsverhältnis, Alter, Besitzdauer, tatsächlicher Eigennutzung, Besitz weiterer Wohnimmobilien, Marktwertquote und Obergrenze der Steuergutschriften. Die im Artikel genannten Zahlen dürfen nur als Simulation unter bestimmten Annahmen verwendet werden.

### Wird ein angekündigter Steuerreformvorschlag sofort bei der Berechnung der umfassenden Immobilienbesitzsteuer angewandt?
Nein. Für Punkte, die eine Gesetzesänderung erfordern, sind die Verabschiedung durch die Nationalversammlung und die Verkündung erforderlich. Auch bei Regelungen in Durchführungsverordnungen müssen der endgültige Änderungsinhalt und das Datum des Inkrafttretens geprüft werden. Für die tatsächliche Besteuerung haben die endgültig verabschiedeten Rechtsvorschriften und die Hinweise der Nationalen Steuerbehörde für das betreffende Jahr Vorrang.

## Sources

- [Nationales Rechtsinformationszentrum: Gesetz über die umfassende Immobiliensteuer](https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법)
- [Nationales Rechtsinformationszentrum: Durchführungsverordnung zum Gesetz über die umfassende Immobiliensteuer](https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법시행령)
- [Hometax des Nationalen Steuerdienstes](https://www.hometax.go.kr/)
- [Entscheidung des Verfassungsgerichts zur umfassenden Immobiliensteuer, 2006헌바112](https://www.law.go.kr/헌재결정례/(2006헌바112))

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