정부가 토지거래허가구역과 투기과열지구 지정 등 강력한 부동산 규제책을 쏟아냈지만, 부동산 규제 효과는 미미했습니다. 거래량은 줄었지만 가격은 좀처럼 떨어지지 않고 있는데요. 그렇다면 서울 집값 오르는 이유는 대체 무엇일까요? 공급 부족 때문이라는 말도 있지만, 과연 그게 전부일까요?

공급 부족론과 전세-매매가 괴리

일부에서는 서울에 주택 공급이 절대적으로 부족해서 집값이 오른다는 공급부족론을 내세웁니다. 공급 부족이 정말 주된 원인이라면 전세 가격도 함께 급등했어야 합니다. 그러나 최근 몇 년간 매매 가격은 전세보다 훨씬 큰 폭으로 올라 전세가와 매매가의 괴리가 크게 벌어졌습니다. 특히 강남권 아파트 매매가는 전세 상승률을 압도하며 다른 지역과도 격차를 벌였죠.

현금 가치 하락과 에셋 파킹 수요

강남 아파트 가격 상승의 숨은 이유 중 하나는 현금 가치 하락에 대한 우려와 그에 따른 에셋 파킹(Asset Parking) 수요입니다. 강남권 아파트들은 대부분 수십억 원대로, 대출이 거의 나오지 않는데도 매수 열기는 식지 않았어요. 이는 현금 가치가 떨어질 것이라는 공포 때문입니다. "현금은 쓰레기가 된다"는 극단적인 말이 나돌 정도로, 현금을 들고 있기 불안한 시대가 된 거죠. 결국 여윳돈이 있는 사람들은 돈의 가치를 지키기 위해 믿음직한 강남 아파트에 자금을 옮겨두고 있습니다.

이런 현상을 흔히 에셋 파킹이라고 부릅니다. 최근 주식, 부동산, 금 등 모든 자산이 오르는 '에브리싱 랠리' 현상 속에 화폐 가치가 빠르게 하락하다 보니, 현금을 그냥 두면 손해라는 인식이 퍼졌습니다. 그러니 결국 남는 돈이 있으면 실물자산을 사두자는 분위기가 강해졌죠. 선택지 중에서는 아무래도 부동산, 그중에서도 안정성이 높고 선호도가 높은 강남권 아파트가 최고의 피난처가 되었습니다. "가만히 있으면 벼락 거지가 된다"는 두려움이 강남 쏠림 현상을 더욱 부추기고 있습니다.

중·하급지 갭매우기와 노도강 전망

서울 집값은 그동안 인기 높은 상급지 위주로 크게 올랐고, 상대적으로 덜 오른 중하급지 지역이 남았습니다. 이제 이 간격을 좁히는 '갭매우기' 장세가 펼쳐질 가능성이 높다는 전망이 나옵니다. 실제로 최근 들어 고가 지역보다 중저가 지역의 집값 상승세가 두드러지는 조짐이 보이고 있습니다. 몇 년째 가격이 제자리였던 중저가 지역의 집들이 이제 상대적으로 싸게 느껴지는 상황입니다.

또한 비싼 지역에 규제가 집중되면서 규제가 덜한 노원·도봉·강북(노도강) 같은 곳으로 풍선효과가 나타날 수도 있습니다. 그동안 소외됐던 지역들의 집값이 앞으로 꿈틀댈 수 있다는 뜻이죠.

금리와 글로벌 변수 영향

마지막으로 금리와 집값 관계도 짚어봐야 합니다. 지금의 경기와 물가로 볼 때 한국은행이 당분간 높은 금리를 유지할 가능성이 큽니다. 대출 이자가 비싸니 부동산 수요가 줄어들 수밖에 없겠죠. 이런 고금리 기조는 서울 집값에 부담 요인입니다.

또한 전 세계적인 자산 랠리가 멈출 경우 부동산 시장에도 충격이 올 수 있습니다.

FAQ

Q. 서울 집값 상승, 정말 공급 부족 때문인가요?
A. 공급 부족이 일부 원인이지만 전부는 아닙니다. 공급 부족 때문이었다면 전세 가격도 같이 뛰었어야 하는데 실제로는 매매가만 훨씬 더 올랐거든요. 결국 저금리로 풀린 자금과 강남 등 특정 지역 쏠림 현상이 집값에 더 큰 영향을 미쳤습니다.

Q. 강남 아파트 값은 왜 이렇게 안 떨어지고 계속 오르나요?
A. 강남권 아파트는 언제 사도 오른다고 여겨질 만큼 한국에서 대표적인 안전자산입니다. 최근 현금 가치 하락 속에 부자들이 강남 부동산에 대거 돈을 몰면서 가격이 크게 올랐어요. 대출 없이도 현금 매수에 나서니 쉽게 가격이 안 떨어지는 것이죠. 그러나 강남 집값 전망이 계속 장밋빛일 수는 없습니다. 금리나 경기 상황에 따라 일시적 조정이 올 수도 있습니다.

Q. 노도강처럼 덜 오른 지역의 집값도 앞으로 오를까요?
A. 가능성이 높습니다. 노원·도봉·강북(노도강) 지역은 지난 상승장에서 소외됐지만 이제 갭매우기 흐름이 나타날 수 있어요. 이미 일부 중하급지 아파트값이 오르기 시작했고, 규제도 비교적 덜해 상승 여력이 있다는 분석입니다. 일각에서는 "노도강 집값 전망이 밝다"는 말까지 나오고 있습니다.

결론

결론적으로, 서울 집값 오르는 진짜 이유는 공급 부족보다는 현금 가치 하락 속 안전자산이 된 강남 아파트에 대한 선호 때문입니다. 그 영향으로 덜 올랐던 지역까지 갭매우기 상승이 번질 수 있지만, 금리와 글로벌 경제 여건에 따라 언제든 조정이 올 수 있다는 점도 유념해야 합니다.

여러분의 생각은 어떠신가요? 서울 집값 상승세에 대한 의견을 댓글로 남겨주세요.